Sicherheit für Ihre Finanzplanung

Bauherren, die sich für ein Annuitätendarlehen entscheiden, profitieren von besonders günstigen Zinskonditionen und relativ niedrigen Monatsraten. Aber es lohnt sich, beim Abschluss auf die Nebenkosten zu achten.

Wer mit dem Kauf seiner Traumimmobilie liebäugelt, muss stattliche Kosten stemmen und wählt meist eine langjährige Finanzierung. Der übliche Weg führt über ein Hypothekendarlehen. Damit lassen sich bis zu 80 Prozent der Bau- und Grundstückskosten abdecken. Wobei in aller Regel eine bestimmte Variante des Hypothekendarlehens aufgenommen wird, nämlich ein Annuitätendarlehen. Annuität bedeutet: "die Rate bleibt gleich", und damit ist der Vorteil dieser Darlehensform auch schon benannt – man weiß zu Beginn der Finanzierung genau, wie viel Geld bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit pro Monat an den Baufinanzierer zu zahlen ist. Als Kreditnehmer ist man so vor unerwarteten Belastungen oder Forderungen sicher. Um das Hypothekendarlehen abzusichern, wird die Immobilie mit einer Hypothek belegt, die ins Grundbuch eingetragen wird.

Die Tilgung steigt, der Zinsanteil sinkt

Zinstief 2010: Auch 2011 hält der günstige Trend noch an.(Grafik: Bundesverband Deutscher Banken)

Die gleichbleibende Monatsrate eines Annuitätendarlehens setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Zu Anfang ist die Tilgung des Darlehens relativ gering. Da jedoch mit jeder Zahlung die Restschuld schrumpft, verringert sich der Anteil der Zinsen an der Rate, und der Tilgungsanteil steigt. Was dann nur logisch ist: je höher die Tilgung, umso kürzer die Laufzeit. Gerade bei den derzeit niedrigen Hypothekenzinsen raten Experten daher zu einer höheren Tilgung als dem häufig üblichen einen Prozent.

Ein Beispiel macht's klar

Annuitätendarlehen: mit konstanten Rückzahlungsbeträgen zum Eigenheim.(Foto: Weberhaus)

Dieser Zusammenhang ist aber auch ein Argument für das Annuitätendarlehen im Unterschied zu manchen Bausparmodellen. Die Verbraucherzentrale Bremen liefert dazu ein Rechenbeispiel. Basis ist eine Finanzierungssumme von 100.000 Euro und eine Laufzeit von 25 Jahren. Der Effektivzins liegt für die ersten 15 Jahre bei 5,01 Prozent, die monatliche Belastung bei 623,33 Euro. Daraus ergibt sich eine Restschuld von 43.011,14 Euro nach 15 Jahren. Bei manchen Bauspar-Kombimodellen sind nach demselben Zeitraum noch fast 60.000 Euro übrig. Der Grund dafür: Beim Annuitätendarlehen startet die Tilgung sofort, bei der Bausparvariante zahlt der Kunde jahrelang erst mal nur die Zinsen für das Darlehen, während gleichzeitig die Tilgungssumme über einen Bausparvertrag angesammelt wird.

Anschlussfinanzierung kalkulieren

Bei der Anschlussfinanzierung auf einen niedrigen Zinssatz achten. (Foto: BHW)

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, die häufig 15 Jahre beträgt, muss eine Anschlussfinanzierung her, da die Darlehenssumme ja noch nicht vollständig abbezahlt wurde. Bei einem Annuitätendarlehen hängt die anschließende monatliche Belastung von dem dann geltenden Zinssatz ab. Je niedriger er ist, desto besser natürlich für den Darlehensnehmer. Soll die Restschuld von 43.011,14 Euro aus dem oben genannten Beispiel über zehn Jahre abgetragen werden, lägen bei einem Sollzins von etwa 4,0 Prozent die Raten bei ca. 430 Euro pro Monat.

Nebenkosten beachten

Viele Bauherren berücksichtigen beim Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote nur den Effektivzins, wie er nach gesetzlichen Vorschriften berechnet wird. "Dieser gesetzlich vorgeschriebene Effektivzins enthält aber nicht alle Kreditkosten", warnen Experten der Stiftung Warentest. So fallen insbesondere bei Neubauten Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungsaufschläge für die Zeit zwischen der Darlehenszusage und der Kreditauszahlung an. Bei einigen Banken müssen Kreditnehmer auch Gebühren für die Ermittlung des Immobilienwerts zahlen. Solche Kosten können den tatsächlichen Effektivzins erheblich erhöhen. Betragen die Nebenkosten zum Beispiel ein Prozent der Darlehenssumme, liegt der tatsächliche Effektivzins für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung um 0,15 Prozentpunke über dem Effektivzins, den die Bank angibt. Es lohnt sich also, genau hinzusehen, um tatsächlich die besten Konditionen zu vereinbaren.