Darlehen

Annuitätendarlehen

Der beliebte Kredit unter Bauherren

Bauherren, die sich für ein Annuitätendarlehen entscheiden, profitieren von besonders günstigen Zinskonditionen und relativ niedrigen Monatsraten. Aber es lohnt sich, beim Abschluss auf die Nebenkosten zu achten.

Zinszeichen und Haus auf Waage im Gleichgewicht

Das Annuitätendarlehen schützt vor unerwarteten Belastungen oder Forderungen.

Wer mit dem Kauf seiner Traumimmobilie liebäugelt, muss stattliche Kosten stemmen und wählt meist eine langjährige Finanzierung. Der übliche Weg führt über ein Hypothekendarlehen. Damit lassen sich bis zu 80 Prozent der Bau- und Grundstückskosten abdecken. Wobei in aller Regel eine bestimmte Variante des Hypothekendarlehens aufgenommen wird, nämlich ein Annuitätendarlehen. Annuität bedeutet: "die Rate bleibt gleich", und damit ist der Vorteil dieser Darlehensform auch schon benannt – man weiß zu Beginn der Finanzierung genau, wie viel Geld bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit pro Monat an den Baufinanzierer zu zahlen ist. Als Kreditnehmer ist man so vor unerwarteten Belastungen oder Forderungen sicher. Um das Hypothekendarlehen abzusichern, wird die Immobilie mit einer Hypothek belegt, die ins Grundbuch eingetragen wird.

Die Tilgung steigt, der Zinsanteil sinkt

Die gleichbleibende Monatsrate eines Annuitätendarlehens setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Zu Anfang ist die Tilgung des Darlehens relativ gering. Da jedoch mit jeder Zahlung die Restschuld schrumpft, verringert sich der Anteil der Zinsen an der Rate, und der Tilgungsanteil steigt. Was dann nur logisch ist: je höher die Tilgung, umso kürzer die Laufzeit. Am Ende der Zinsbindung wird das Darlehen lediglich mit der Restschuld prolongiert. Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Darlehensform. Die Zahlung der Rate erfolgt üblicherweise monatlich, es sind aber auch andere Zahlungsintervalle möglich.

Gerade bei den derzeit niedrigen Hypothekenzinsen raten Experten daher zu einer höheren Tilgung als dem häufig üblichen einen Prozent.

Annuitätendarlehen als beliebteste Baufinanzierungsmethode

Über die festgesetzte Ratenhöhe hinaus bieten viele Kreditinstitute dem Kreditnehmer einen über einen längeren Zeitraum festgeschriebenen Zinssatz, genannt Zinsbindung. So wird das finanzielle Risiko für den Kreditnehmer minimiert, da sich die Ratenhöhe nicht ändert. Durch die Vereinbarung einer langen Laufzeit können die Raten klein und vor allem konstant gehalten werden, so dass der Kreditnehmer keinen hohen finanziellen Belastungen ausgesetzt ist. Die Höhe der anfänglichen Tilgung kann der Kreditnehmer meist selbst festlegen. Viele Banken verlangen jedoch, dass sie bei mindestens 1 Prozent liegt. Die meisten Baufinanzierungen werden heute über Annuitätendarlehen finanziert, da diese Finanzierungsmethode sich solide kalkulieren lässt. Insbesondere bei selbstgenutztem Wohnraum gilt diese Form des Tilgungsdarlehens als klassische Finanzierungsmethode.

Ein Beispiel macht's klar

Die Verbraucherzentrale Bremen liefert ein Rechenbeispiel, das die Vorteile des Annuitätendarlehens aufzeigt: Basis ist eine Finanzierungssumme von 100.000 Euro und eine Laufzeit von 25 Jahren. Der Effektivzins liegt für die ersten 15 Jahre bei 5,01 Prozent, die monatliche Belastung bei 623,33 Euro. Daraus ergibt sich eine Restschuld von 43.011,14 Euro nach 15 Jahren. Bei manchen Bauspar-Kombimodellen sind nach demselben Zeitraum noch fast 60.000 Euro übrig. Der Grund dafür: Beim Annuitätendarlehen startet die Tilgung sofort, bei der Bausparvariante zahlt der Kunde jahrelang erst mal nur die Zinsen für das Darlehen, während gleichzeitig die Tilgungssumme über einen Bausparvertrag angesammelt wird.

Anschlussfinanzierung kalkulieren

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, die häufig 15 Jahre beträgt, muss eine Anschlussfinanzierung her, da die Darlehenssumme ja noch nicht vollständig abbezahlt wurde. Bei einem Annuitätendarlehen hängt die anschließende monatliche Belastung von dem dann geltenden Zinssatz ab. Je niedriger er ist, desto besser natürlich für den Darlehensnehmer. Soll die Restschuld von 43.011,14 Euro aus dem oben genannten Beispiel über zehn Jahre abgetragen werden, lägen bei einem Sollzins von etwa 4,0 Prozent die Raten bei ca. 430 Euro pro Monat.

Nebenkosten beachten

Hand tippt auf Taschenrechner

Beim Finanzierungsvergleich nicht die Nebenkosten vergessen.

Viele Bauherren berücksichtigen beim Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote nur den Effektivzins, wie er nach gesetzlichen Vorschriften berechnet wird. "Dieser gesetzlich vorgeschriebene Effektivzins enthält aber nicht alle Kreditkosten", warnen Experten der Stiftung Warentest. So fallen insbesondere bei Neubauten Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungsaufschläge für die Zeit zwischen der Darlehenszusage und der Kreditauszahlung an. Bei einigen Banken müssen Kreditnehmer auch Gebühren für die Ermittlung des Immobilienwerts zahlen. Solche Kosten können den tatsächlichen Effektivzins erheblich erhöhen. Betragen die Nebenkosten zum Beispiel ein Prozent der Darlehenssumme, liegt der tatsächliche Effektivzins für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung um 0,15 Prozentpunkte über dem Effektivzins, den die Bank angibt. Es lohnt sich also, genau hinzusehen, um tatsächlich die besten Konditionen zu vereinbaren.