Eine Quoten­-Abgeltungs­klausel muss als Bestandteil des Mietzinses vereinbart werden. Nur dann ist sie zulässig und Vermietende dürfen einen Teil der Kaution einbehalten.


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Mieter:innen klagten nach ihrem Auszug aus der Wohnung vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte auf Rückzahlung ihrer geleisteten Mietsicherheit (Kaution). Erst in der Berufung hatten sie Erfolg. Das Landgericht Berlin entschied zu ihren Gunsten und damit muss ihnen die Kaution vollständig ausgezahlt werden.

Ihre Vermieterin war der Ansicht, dass ihr ein Anspruch auf Zahlung in gleicher Höhe aus einer vereinbarten Quoten-Abgeltungsklausel zustehe. Diese Klausel besagt, dass sich Mieter:innen an zu erwartenden Schönheitsreparaturen nach einer bestimmten Quote beteiligen müssen. Und das selbst dann, wenn bei Beendigung des Mietvertrags keine Schönheits­reparaturen notwendig sind.

Quotale Abgeltung nur als Bestandteil des Mietzinses zulässig

Allerdings ist die Klausel in dieser Form längst obsolet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sie 2015 in einem Urteil für nicht mehr rechtens erklärt. Die Klausel sei ebenso wie eine generelle Verwaltungskostenpauschale oder eine Umlage von Kleinreparaturen unwirksam.

Die Richter:innen des Landgericht Berlin sahen für die quotale Abgeltung nur eine Chance, wenn sie als Bestandteil des Mietzinses oder als eine dieser zuzurechnenden Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulation zu verstehen sei. Doch das war im verhandelten Streitfall nicht gegeben. Aus dem Mietvertrag ergäbe sich dafür kein belastbarer Anhaltspunkt.

(Landgericht Berlin, Urteil vom 15.03.2022 - 67 S 240/21)



Fragen zum BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 82/18

Darf das Gericht den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen, wenn ein:e Sachverständig:e in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe ermittelt hat?

Hat ein:e Sachverständige:r in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe von Vergleichswohnungen ermittelt, darf das Gericht nicht ohne Weiteres den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.


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