Die Mieterin einer Wohnung in Berlin hat erhebliche Mietrückstände. Es folgen Kündigung sowie Klage auf Räumung und Herausgabe. Als das Jobcenter innerhalb der Schonfrist die kompletten Mietrückstände begleicht, weist das Landgericht Berlin die Räumungsklage ab. Doch wie entscheidet der BGH?
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Die Mieterin lebt seit über 30 Jahren in der Zweieinhalbzimmerwohnung in Berlin; zunächst mit ihrem Ehemann. Später – der Ehemann war inzwischen verstorben – zog der Lebensgefährte ein. Gemeinsam haben sie zwei minderjährige Kinder. Ihre Miete betrug zuletzt einschließlich Betriebskostenvorauszahlung 563,92 Euro.
Nachdem ein Zahlungsrückstand von 1.629,16 Euro aufgelaufen war, kündigten die Vermieter im Februar 2016 das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Bis Juli 2017 summierte sich der Rückstand auf 2.750 Euro. Die Vermieter klagten nun auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. In der Klageschrift sprachen sie erneut die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus.
Vor Gericht erklärt die Mieterin, dass die Kündigung der Wohnung für sie und ihre Familie eine unzumutbare Härte darstelle. Aufgrund der langen Wohndauer seien sie am Wohnort verwurzelt, es fehle an einer Ersatzwohnung und die Kinder zeigten Entwicklungsauffälligkeiten. Daraufhin wies das Landgericht die Räumungsklage ab. Die Richter entschieden, dass sich das Mietverhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere.
Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf. Die obersten Richter stellen klar, dass ein Mieter oder eine Mieterin der ordentlichen Kündigung widersprechen könne, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder sie eine Härte bedeute, die auch bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermietenden nicht zu rechtfertigen sei (Härteeinwand).
Der Widerspruch sei aber ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliege, der den Vermietenden zu einer außerordentlichen/fristlosen Kündigung berechtige. Dabei reiche es aus, wenn bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Grund bestand, der eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt hätte.
Angesichts des zwei Monatsmieten weit übersteigenden Zahlungsverzugs lag im konkreten Fall eine schwere Vertragsstörung vor, die eine Anwendung der Härtefallregelung von vornherein ausschließt. Selbst die Schonfristzahlung ändert daran nichts. Denn die Nachzahlung aller Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs führt nicht dazu, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand.
(BGH, Urteil v. 1.7.2020, VIII ZR 323/18)
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 11. September 2020.
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