Hohe Außentemperaturen, eine defekte Lüftungsanlage und unerträgliche Hitze im Verkaufsobjekt trieben den Mieter eines Geschäfts für Accessoires zu folgenschweren Fehlern.


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Nehmen wir das Prozessende vorweg. Der von seinem Vermieter auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts sowie zur Zahlung der ausstehenden Mieten und Anwaltskosten verklagte Mieter des Ladengeschäfts muss den Forderungen nachkommen.  Was war geschehen?

… nur warme Luft

Auf dem Dach des Hauses, in dem sich das Geschäft befindet, gibt es eine Lüftungsanlage, die mit einem sogenannten Kalt-Wasser-Aufsatz verbunden ist. Auf diese Weise soll gekühlte Luft in die Mieteinheiten geleitet werden. Ab Mai 2016 traten Störungen in der Lüftungsanlage auf, in deren Folge nur noch gelüftet, aber nicht mehr gekühlt wurde.

Der Mieter des Accessoire-Geschäfts teilte daraufhin dem Vermieter mit, dass er rückwirkend für die Monate Juni und Juli die Ladenmiete um 30 Prozent kürzen und diesen Betrag mit der Augustmiete in Anrechnung bringen würde. Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.09.2016 forderte er den Vermieter unter Fristsetzung auf, den Defekt an der Lüftungsanlage zu beseitigen. Weiterhin gab er an, dass eine Minderungsquote von 35 Prozent der monatlichen Bruttomiete gerechtfertigt sei und ihm das Recht zur Ersatzvornahme zustände.

Statt der vereinbarten 1.681,86 Euro folgten nun recht willkürliche Mietzahlungen. In den Monaten Mai bis einschließlich Juli 2016 zahlte der Mieter 1.681,52 Euro je Monat. Für die Augustmiete berappte er nur 1.275,75 Euro, für September 1.478,63 Euro. Im Oktober 2016 verzichtete er vollständig auf die Mietzahlung. Als Novembermiete rückte er 860,90 Euro raus und für Dezember 1.080,81 Euro.

Pauschale Behauptungen reichen nicht

Anfang April 2017 wurde die Lüftungsanlage erneuert. Zwei Monate später kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und forderte den Ladenmieter auf, die Räumlichkeiten spätestens bis zum 30.06.2017 an ihn herauszugeben sowie die ausstehenden Mieten und Anwaltskosten zu begleichen. Wie bereits vorweggenommen: Das Gericht gab den Anträgen des Vermieters statt. Die Berufung des Mieters habe nach einstimmiger Auffassung des Senats keine Aussicht auf Erfolg.

Hinsichtlich einer zu beurteilenden Minderung könne hier lediglich auf die Monate August und September 2016 eingegangen werden. In den Monaten Mai 2016, Juni 2016 und Juli 2016 habe der Ladeninhaber die Miete ohne Vorbehalte gezahlt. Hier hätte er bei aller Hitze einen kühlen Kopf bewahren und sofort reagieren müssen.

Bemängelt wurde auch, dass der Mieter die Beeinträchtigung des Gebrauchs seines Mietobjekts nicht substantiiert, also durch Tatsachen belegt, dargestellt habe. So hätte er konkret angeben müssen, an welchen Tagen Temperaturverhältnisse herrschten, die auf einen Mangel der Mieträume zurückzuführen seien. Dazu genüge weder die pauschale Behauptung, in dem Zeitraum von „Mai bis September 2016“ habe die Innentemperatur „bei 30 bis über 40 Grad gelegen“ noch die Temperaturerhöhungen seien durchgehend gewesen. Vielmehr bedürfe es präziser Angaben über die konkreten Raumtemperaturen und die damit korrespondierenden Außentemperaturen.  Die Innentemperaturen allein seien für die Annahme, ob ein Mangel vorliege, nicht aussagekräftig.

Vermieter soll Risiko nicht allein tragen

Insbesondere im Hinblick auf die Klimaerwärmung und der insoweit festgestellten und auch künftig prognostizierten Erhöhungen der Temperaturen – so die Richter – würde das Risiko einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet. Doch der könne die allgemein herrschenden Umweltbedingungen naturgemäß nicht beeinflussen.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.09.2019 - 24 U 197/18)

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 23. April 2020


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