Wenn Mieter:innen lautstark verkünden, künftige Mietzahlungen nicht leisten zu können, haben Vermieter:innen das Recht zur fristlosen Kündigung. Sie müssen nicht abwarten, ob die Mieten tatsächlich ausbleiben.
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Vermieter:innen klagen auf Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen. Die Mieterin fordert in ihrer Widerklage Mietrückzahlungen sowie die Feststellung, dass sie berechtigt war, für die Zeit einer angeordneten Schließung während der Corona-Pandemie die Miete um 50 Prozent zu mindern.
Der Fall durchläuft mehrere Instanzen, bis schließlich das Kammergericht ein Schlussurteil fällt. Die Richter:innen stellen klar, dass bereits die Erklärung der Mieterin, sie sei künftig und auf unbestimmte Zeit nicht bereit ihre Miete zu zahlen, eine Kündigung durch die Vermieter:innen rechtfertige. Denn die Mieterin verweigere damit für die Zukunft die Erfüllung ihrer primären Leistungspflicht, nämlich die Zahlung des Entgelts für die Nutzung der gemieteten Gewerbefläche.
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Die Mieterin hatte durch ihren Bevollmächtigten in einem Schreiben erklärt, dass sie aus den bereits ausführlich dargelegten Gründen auch nach der Wiedereröffnung des Geschäftes nicht in der Lage sei, die Mietzahlungen bis zum nächsten Jahr zu leisten.
In einem weiteren Schreiben ließ sie ergänzend mitteilen, dass sie auch allen Vermieter:innen mitgeteilt habe, dass sie die Mietverbindlichkeiten aus Liquiditäts- und möglichen Überschuldungsgründen vorerst nicht bedienen werde könne. Da sich das Geschäft voraussichtlich nur langsam erholen werde, könnten auch die Mietzahlungen nur entsprechend den langsam wieder steigenden Einnahmen aufgenommen werden.
Das Kammergericht sieht – anders als das Landgericht – darin eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung. Untermauert wird das Ganze noch durch eine Drohung der Mieterin mit Insolvenz und damit vollständigem Mietausfall. Damit habe sie die Ernsthaftigkeit ihrer Erklärung zum künftigen Zahlungsverhalten noch verstärkt. Dass diese Äußerung möglicherweise nicht ernst gemeint war, sondern dazu dienen sollte, die Vermieter:innen zum Einlenken zu bewegen, sei unerheblich.
Mit ihrer “harten” Verhandlungspraxis habe die Mieterin den Bogen überspannt. Sie habe unangemessen Druck aufgebaut, um eine deutliche Verringerung der Miete für die weitere Vertragslaufzeit von über zehn Jahren und damit unabhängig von der Pandemiesituation zu erreichen.
Dem Kammergericht erschien eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu einer regulären Beendigung nicht zumutbar. Das Vertrauen in die Vertragspartnerin hatte dauerhaft Schaden genommen. Die grundsätzlich erforderliche Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung befand sich bereits in den Gerichtsunterlagen.
Des Weiteren entschied das Gericht, dass ein Rückzahlungsanspruch der Mieterin wegen zu viel gezahlter Miete (nach § 812 Abs. 1 BGB) nicht bestehe, weil deren Leistungen nicht/teilweise ohne Rechtsgrund erfolgten.
(KG, Urteil vom 21. Juli 2022 - 12 U 155/21)
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