Wollen Mieter:innen ein Mietobjekt fristlos kündigen, weil wiederholt Mängel aufgetreten sind, dürfen sie auf eine vorherige Abmahnung keinesfalls verzichten. Denn auch eine vermutete Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen ändert nichts an der Rechtslage.
Die Mieterin von Gewerberäumen in Brandenburg hatte die Nase voll. In das von ihr angemietete Objekt hatte es seit Jahr 2003 insgesamt sieben Mal reingeregnet. Obwohl der Vermieter jedes Mal reagierte und die jeweiligen Schadstellen im Dachbereich abdichten ließ, konnte das Wasserproblem nicht final behoben werden.
Nach einem erneuten Wassereinbruch kündigte die Mieterin schließlich fristlos. Danach trafen sich die Parteien vor Gericht wieder. Denn der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und forderte die ausstehende Miete ein. Das Landgericht Cottbus gab der Klage statt. Die Mieterin ging in Berufung. Doch auch das Oberlandesgericht Brandenburg entschied zugunsten des Vermieters.
Die Richter:innen erklärten, dass die fristlose Kündigung unwirksam sei, da die Mieterin es versäumt habe, zunächst eine Abmahnung zu erteilen. Auch wenn sie in Anbetracht der mehrmals missglückten Reparaturmaßnahmen davon ausgegangen war, dass eine weitere Aktion ebenso wenig von Erfolg gekrönt sein würde, darf sie ohne vorherige Abmahnung nicht fristlos kündigen.
Der Vermieter habe in der Vergangenheit durch sein Handeln gezeigt, dass er auf Schadensmeldungen reagiere. Er habe immer wieder Reparatur- und Reinigungsmaßnahmen veranlasst und nie die Mängelbeseitigung endgültig abgelehnt. Zudem seien Umfang und Auswirkungen der Wassereinbrüche nicht so erheblich gewesen, dass für die Mieterin ein weiteres zumindest kurzes Abwarten nach Fristsetzung unzumutbar gewesen wäre.
Wie sich zeigte, nutzte die Mieterin die betroffenen Räumlichkeiten nur noch sporadisch, an der Ware, den Einrichtungsgegenständen und Fremdobjekten gab es keine Folgeschäden und die Schäden selbst betrafen nur einige geringe Teilflächen des insgesamt 330 qm großen Gesamtobjekts.
(Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 - 3 U 82/19)
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 10. September 2021.
Fragen zur fristlose Kündigung ohne Abmahnung
- Darf ohne Abmahnung fristlos gekündigt werden? | Urteil vom 07.07.2020 - 3 U 82/19 des Oberlandesgericht Brandenburg
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Die Richter:innen erklärten, dass die fristlose Kündigung unwirksam sei, da die Mieterin es versäumt habe, zunächst eine Abmahnung zu erteilen. Auch wenn sie in Anbetracht der mehrmals missglückten Reparaturmaßnahmen davon ausgegangen war, dass eine weitere Aktion ebenso wenig von Erfolg gekrönt sein würde, darf sie ohne vorherige Abmahnung nicht fristlos kündigen.
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