Die Wohnung ist ein Rückzugsort. Dringt unüberhörbar Baulärm aus der Nachbarschaft über Wochen, Monate oder sogar Jahre ein, dann ist es aus mit der wohlverdienten Ruhe.
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Wird ununterbrochen gebohrt, gehämmert und geschweißt, ist Flucht oft der erste Gedanke. Das ist allerdings kaum realistisch; nur Wenige werden zeitweise in ein anderes Quartier ausweichen können. Im konkreten Fall wurden 92 Eigentumswohnungen, acht Stadthäuser und zwei Gewerbeeinheiten neu gebaut. Unstrittig, dass die von einer Großbaustelle in unmittelbarer Nachbarschaft auf die Mietsache einwirkenden erheblichen Bauimmissionen einen Mietmangel darstellen.
So ist das Aufbegehren der Mieter nur folgerichtig. Sie klagen auf Mietminderung. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Berlin sahen 15 Prozent Minderung für den Zeitraum des Mietmangels als gerechtfertigt an. Der Vermieter wurde verpflichtet, den zu viel entrichteten Mietzins an die Mieter zurückzuzahlen.
Der Einwand, die Mieter hätten doch ahnen können, dass eines Tages an diesem Ort gebaut würde, lassen die Richter nicht gelten. Vielmehr gehen sie davon aus, dass die Mieter zum Zeitpunkt der Unterzeichnung ihres Mietvertrags keine Kenntnis von einer späteren Bebauung des Nachbargrundstücks hatten.
Hätte sich die spätere Bebauung des Grundstücks – wie von dem Vermieter behauptet – tatsächlich bereits bei Vertragsschluss aufgedrängt, wäre es ihm möglich gewesen, die Mieter auf diesen für den Vertragsschluss wesentlichem Umstand hinzuweisen. Das habe er aber unterlassen.
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Fazit: Der Vermieter schuldet seinen Mietern den mängelfreien Gebrauch der Mietsache. Daher können die Mieter bei Baulärm in der Nachbarschaft ihre Miete mindern. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter Dauer und Intensität der Maßnahme nicht beeinflussen kann.
Ausnahme: Mieter dürfen die Miete nicht mindern, wenn sie bei Vertragsabschluss bereits damit rechnen mussten, dass in absehbarer Zeit in der Nachbarschaft gebaut wird. Ausschlaggebend ist daher, ob bei Einzug hinreichende Anhaltspunkte für eine künftige Bautätigkeit vorlagen. Woran das konkret festgemacht wird, beurteilt die Rechtsprechung allerdings nicht einheitlich.
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 12. April 2020
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