Mö­blier­te Kurzzeitvermietung un­ter Druck

Wer Wohnungen kurzfristig, möbliert und zu Spitzenpreisen vermietet, bewegt sich in Berlin zunehmend im Risiko. Das VG Berlin macht deutlich: Nicht jede Zeitvermietung gilt noch als Wohnen. 

Ein Eigentümer in Berlin vermietete seine rund 57 m² große Wohnung regelmäßig befristet und voll möbliert für Zeiträume von wenigen Monaten. Die monatliche Gesamtmiete lag zwischen 1.850 Euro und 2.000 Euro zuzüglich einer Endreinigungspauschale von 200 Euro. Enthalten waren sämtliche Nebenkosten einschließlich Strom, Internet und auch ein Möblierungszuschlag.

Alle Mietverträge waren ausdrücklich „zum vorübergehenden Gebrauch“ abgeschlossen worden. Typische Nutzungszwecke waren etwa Übergangszeiten bis zum Bezug einer anderen Wohnung oder vorübergehende Arbeits- bzw. Ausbildungsaufenthalte.

Beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg beantragte der Eigentümer eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung für eine zwischenzeitliche Vermietung des Wohnraums als Ferienwohnung. Er gab an, auf diese Art Leerstand zwischen längerfristigen Mietverhältnissen vermeiden zu wollen.

Doch das Bezirksamt lehnte den Antrag ab. Es forderte vielmehr den Antragsteller unter Androhung eines Zwangsgelds von 10.000 Euro auf, die Räumlichkeiten wieder Wohnzwecken zuzuführen. Das wollte der Wohnungseigentümer nicht hinnehmen und legte Widerspruch ein; allerdings ohne Erfolg.

Nach Auffassung des VG Berlin liegt eine Wohnnutzung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nur dann vor, wenn die Nutzung auf eine „auf Dauer angelegte Häuslichkeit“ ausgerichtet ist. Maßgeblich sei dabei nicht allein die formale Gestaltung des Mietvertrages, sondern das tatsächliche Nutzungskonzept.

Das VG Berlin knüpft dabei an die bisherige Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg an, wonach Vermietungen von weniger als drei Monaten gegen eine Wohnnutzung, Vermietungen ab sechs Monaten grundsätzlich für Wohnen sprechen.

Bei Zeiträumen zwischen drei und sechs Monaten ist eine Gesamtwürdigung erforderlich, wobei jedoch stets das Gesamtkonzept der Vermietung entscheidend ist.

Bei näherer Prüfung stellte das VG Berlin eine Vielzahl von Indizien fest, die zusammengenommen gegen eine reguläre Wohnnutzung sprachen. So gab es wiederholt Kurzzeitvermietungen, flexible Mietzeiträume mit Beginn oder Ende mitten im Monat und im Vertrag war ausdrücklich nur von „vorübergehendem Gebrauch“ die Rede. Häufig waren die Mieter:innen nicht behördlich gemeldet.

Zudem handelt es sich um eine vollständig möblierte und ausgestattete Wohnung mit einer außergewöhnlich hohen Pauschalmiete inklusive sämtlicher Nebenkosten sowie einer zusätzlichen Endreinigungspauschale.  Das Gericht misst der Miethöhe besondere Bedeutung bei, da sie laut Berliner Mietspiegel um ein Vielfaches über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Zwar seien die Regelungen der Mietpreisbremse auf solche Kurzzeitvermietungen formal nicht anwendbar. Dennoch könne die extreme Miethöhe als starkes Indiz dafür gewertet werden, dass gerade keine gewöhnliche Wohnnutzung vorliege.

Besonders interessant ist die Bewertung eines zwischen Eigentümer und Mietenden später abgeschlossenen Mietvertrags mit einer Laufzeit von rund neun Monaten. Obwohl Vermietungen über sechs Monate grundsätzlich für Wohnnutzung sprechen, sah das Gericht hierin keine Änderung des Gesamtkonzepts.

Der längere Vertrag sei lediglich eine „singuläre Ausnahme“ gewesen. Der Eigentümer habe sein Vermietungskonzept insgesamt nicht umgestellt. Deshalb blieb es nach Auffassung des Gerichts bei der zweckfremden Nutzung.

Damit macht das VG Berlin deutlich, dass nicht jede befristete Wohnraumvermietung automatisch als zulässige Wohnnutzung anzusehen ist. Vielmehr prüfen die Behörden und Gerichte zunehmend das tatsächliche wirtschaftliche und organisatorische Gesamtkonzept.

Mit seinem Beschluss stärkt das VG Berlin die Linie der Berliner Behörden gegen hochpreisige möblierte Kurzzeitvermietungen. Es stellt klar, dass der Schutz des Wohnraums nicht durch formal befristete Mietverträge umgangen werden kann.

Wer Wohnraum überwiegend kurzfristig, voll ausgestattet und zu erheblich erhöhten Preisen vermietet, muss künftig verstärkt damit rechnen, dass Behörden hierin eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung sehen. 

(VG Berlin, Beschluss vom 5. Januar 2026 – VG 6 L 529/25)

(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).