COVID-19: Was müs­sen Eigentümergemeinschaften be­ach­ten?

WEG-Verwalter und Eigentümer sollen auch in Zeiten von Corona handlungsfähig bleiben. Um das zu sichern, hat der Bundestag temporäre Regeln zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschlossen. Wir stellen Ihnen die wichtigsten Punkte vor.

Kurz und knapp: Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt vorerst im Amt und der aktuelle Wirtschaftsplan gilt zunächst weiter. So sieht es das "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht" vor, das der Bundestag kürzlich beschlossen hat. Neben zahlreichen anderen Regelungen hat der Gesetzgeber auch temporäre Sonderregelungen im Wohnungseigentumsrecht in Kraft gesetzt.

Wegen der Corona-Pandemie können keine Eigentümerversammlungen stattfinden. Damit es nicht zu Rechtsunsicherheiten kommt, soll der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleiben. Das gilt sowohl, wenn die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist als auch, wenn sie erst danach abläuft.

Mit der Weiterführung des zuletzt beschlossenen Wirtschaftsplans bis zum Beschluss eines neuen Plans wird sichergestellt, dass Verwalter und Eigentümer auch weiterhin eine Anspruchsgrundlage für die laufenden Hausgeldforderungen behalten. 

Erst in der nächst möglichen Eigentümerversammlung wird dann die Jahresabrechnung beschlossen. Sollte diese Abrechnung für steuerliche Zwecke erforderlich ist, muss ein Weg gefunden werden, sie den Wohnungseigentümern schon eher zur Verfügung zu stellen.

Für die Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz wegen der Corona-Krise – Amtsdauer des WEG-Verwalters und Fortgeltung des Wirtschaftsplans – gilt eine Befristung bis zum 31.12.2021. 

Der Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) Martin Kaßler hält die Sonderregelungen für vernünftig. Allerdings hätte er sich gewünscht, dass das Bundesjustizministerium die Möglichkeit von Online-Versammlungen eingeräumt oder Umlaufbeschlüsse in Textform mit einer Dreiviertel-Mehrheit zugelassen hätte. Das seien Instrumente, die Eigentümergemeinschaften auch in außergewöhnlichen Zeiten handlungsfähig halten.

Vorab: Eine Online-Versammlung kann bereits nach geltendem Recht durchgeführt werden; vorausgesetzt, es besteht eine entsprechende Vereinbarung und alle Eigentümer wollen das.

Würde allerdings den Wohnungseigentümergemeinschaften jetzt die Möglichkeit eingeräumt, Online-Versammlungen durchzuführen, hieße das auch, dass Wohnungseigentümer gezwungen werden können, gegen ihren Willen an einer solchen Online-Versammlung teilzunehmen. Darüber hinaus sei es zweifelhaft, ob überall die notwendige technische Ausstattung vorhanden ist, um Online-Versammlungen sicher durchzuführen. Die rechtlichen Risiken seien beträchtlich, wenn beispielsweise während einer Versammlung technische Störungen auftreten.

Die Gemeinschaft bleibt im Hinblick auf unaufschiebbare Maßnahmen in der durch die Corona-Pandemie ausgelösten Situation auch handlungsfähig, wenn keine Eigentümerversammlung durchgeführt werden kann. Insbesondere notwendige Reparaturen können vom Verwalter veranlasst werden. Das geltende Wohnungseigentumsgesetz sehe bereits vor, dass der Verwalter in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen darf (§ 27 Absatz 1 Nummer 3 WEG).

Insbesondere notwendige Reparaturen können auf dieser Grundlage vom Verwalter veranlasst werden. 

Sobald alle Hinderungsgründe entfallen, sollten die zum jetzigen Zeitpunkt vorgesehenen Versammlungen zeitnah nachgeholt werden. Es sei dann gegebenenfalls eine Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters vorzusehen, wenn die Amtszeit des bisherigen Verwalters ohne die Rechtsänderung bereits ausgelaufen wäre.

Mit seiner Abberufung oder mit der Bestellung eines neuen Verwalters endet die durch die Rechtsänderung verlängerte Amtszeit des Verwalters. Ebenso kann – wenn erforderlich – die Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan vorbereitet werden. Die Wohnungseigentümer können sich aber auch dafür entscheiden, den alten Wirtschaftsplan bis ins Jahr 2021 weiterzuführen und erst dann einen neuen zu beschließen.

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 12. April 2020