Die Bundesregierung hat die größte Mietrechtsreform seit Jahren auf den Weg gebracht. Ziel ist ein stärkerer Schutz von Mietenden – gleichzeitig entstehen für Vermietende neue Pflichten und Einschränkungen.
Die passenden Mieter:innen finden
...war noch nie so einfach! Inseriere jetzt deine Immobilie ab 0€ und finde schnell und unkompliziert neue Mieter:innen.
Mit der geplanten Mietrechtsreform 2026 reagiert die Bundesregierung auf weiter steigende Wohnkosten in deutschen Ballungsräumen. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf Ende April beschlossen. Nun folgt das parlamentarische Verfahren. Einige Maßnahmen – etwa die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 – sind bereits beschlossen, andere sollen im Laufe des Jahres in Kraft treten.
Die Reform betrifft vor allem Indexmieten, möblierte Vermietungen, Kurzzeit-Mietverträge, Kündigungen wegen Mietrückständen und Modernisierungskosten.
Eine der zentralen Neuerungen betrifft sogenannte Indexmietverträge. Bislang konnten Vermietende die Miete nahezu vollständig an die Inflation koppeln. Künftig sollen Erhöhungen deutlich begrenzt werden. So sind geplant:
maximal 3,5 Prozent Mieterhöhung pro Jahr
stärkere Begrenzung bei hoher Inflation
Schutz vor sprunghaften Mietanstiegen
Damit soll verhindert werden, dass Inflationsschübe unmittelbar auf Mietende übertragen werden. Besonders in Großstädten waren Indexmieten in den vergangenen Jahren stark in die Kritik geraten.
Für Mietende bedeutet das: bessere Planbarkeit der Wohnkosten, geringeres Risiko extremer Mieterhöhungen sowie mehr Schutz in Zeiten hoher Inflation.
Für Vermietende heißt das: geringere Flexibilität bei Mietanpassungen, die Attraktivität von Indexmietverträgen sinkt und bestehende Kalkulationen müssen angepasst werden
Auch Kurzzeitmietverträge geraten stärker in den Fokus. In der Praxis ist häufig umstritten, wann eine echte Kurzzeitvermietung vorliegt und wann nur versucht wird, die Mietpreisbremse zu umgehen.
Geplant sind daher:
klare zeitliche Höchstgrenzen
stärkere Kontrolle sogenannter „Kettenverträge“
Mietpreisbremse auch bei längeren Kurzzeitvermietungen
Nach aktuellem Entwurf sollen Kurzzeitmieten grundsätzlich nur noch bis maximal sechs Monate gestattet sein; eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate soll möglich sein.
Da Kurzzeitmieten oft als Pauschalmieten mit Möbeln und Nebenkosten getarnt sind, greift hier zusätzlich die neue Transparenzpflicht für Möblierungszuschläge. Ein „Rundumsorglos-Paket“ für 2.000 Euro in einer Zone, in der laut Mietspiegel nur 800 Euro erlaubt wären, wird damit rechtlich angreifbar.
Für Mieter bedeutet das: mehr Schutz vor missbräuchlichen Befristungen, größere Rechtssicherheit und bessere Anwendbarkeit der Mietpreisbremse
Für Vermietende heißt das: weniger Flexibilität bei temporären Vermietungen, strengere Vorgaben bei Befristungen sowie ein höheres Risiko rechtlicher Beanstandungen
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft Mietrückstände und Kündigungen. Hier ist geplant:
Mietende sollen eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen künftig einmalig durch Nachzahlung abwenden können
die sogenannte Schonfristregelung wird ausgeweitet
Damit soll verhindert werden, dass Menschen wegen kurzfristiger finanzieller Probleme ihre Wohnung verlieren.
Für Mietende bedeutet das: stärkerer Schutz vor Wohnungsverlust sowie eine zweite Chance bei Zahlungsproblemen
Für Vermietende heißt das: längere Verfahren werden möglich und es gibt eine höhere Unsicherheit bei Mietausfällen
Auch bei Modernisierungen und Heizkosten soll es neue Regeln geben. Geplant sind unter anderem:
neue Kostenverteilung bei fossilen Heizungen
Beteiligung von Vermietenden an CO₂-Kosten
Anpassungen bei Modernisierungsumlagen
Gleichzeitig sollen bestimmte Modernisierungsmaßnahmen vereinfacht werden.
"Wenn ein Vermieter sich für eine neue fossile Heizung entscheidet, muss er sich an den laufenden Heizkosten beteiligen", so Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD). Wird in einem bestehenden Wohngebäude eine Heizungsanlage ausgetauscht, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird, müssen Vermietende dann die Hälfte der Netzentgelte, des CO2-Preises und der Kosten für biogene Brennstoffe tragen. Das soll ab Januar 2028 gelten.
Ab Januar 2029 soll eine sogenannte Biotreppe greifen: Neu eingebaute Öl- und Gasheizungen müssen dann in vier Stufen mit einem wachsenden Anteil biogener Brennstoffe betrieben werden, also etwa mit Biomethan, biogenem Flüssiggas oder grünem Wasserstoff.
Auch Kurzzeitmietverträge geraten stärker in den Fokus. In der Praxis ist häufig umstritten, wann eine echte Kurzzeitvermietung vorliegt und wann nur versucht wird, die Mietpreisbremse zu umgehen.
Geplant sind daher:
klare zeitliche Höchstgrenzen
stärkere Kontrolle sogenannter „Kettenverträge“
Mietpreisbremse auch bei längeren Kurzzeitvermietungen
Nach aktuellem Entwurf sollen Kurzzeitmieten grundsätzlich nur noch bis maximal sechs Monate gestattet sein; eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate soll möglich sein.
Da Kurzzeitmieten oft als Pauschalmieten mit Möbeln und Nebenkosten getarnt sind, greift hier zusätzlich die neue Transparenzpflicht für Möblierungszuschläge. Ein „Rundumsorglos-Paket“ für 2.000 Euro in einer Zone, in der laut Mietspiegel nur 800 Euro erlaubt wären, wird damit rechtlich angreifbar.
Für Mieter bedeutet das: mehr Schutz vor missbräuchlichen Befristungen, größere Rechtssicherheit und bessere Anwendbarkeit der Mietpreisbremse
Für Vermietende heißt das: weniger Flexibilität bei temporären Vermietungen, strengere Vorgaben bei Befristungen sowie ein höheres Risiko rechtlicher Beanstandungen
Mieterverbände begrüßen die stärkere Regulierung und sehen darin einen wichtigen Schritt gegen steigende Wohnkosten. Teilweise gehen ihnen die Maßnahmen nicht weit genug. So fordert der Deutsche Mieterbund unter anderem noch strengere Begrenzungen bei Indexmieten.
Verbände der Immobilienwirtschaft kritisieren dagegen zusätzliche Bürokratie, geringere Investitionsanreize sowie weitere Belastungen für privat Vermietende.
Auch in Online-Foren und Eigentümergemeinschaften wird intensiv über die Folgen diskutiert. Besonders umstritten sind die neuen Einschränkungen bei Indexmieten und möblierten Wohnungen.
Die Bundesregierung sieht in der Reform einen notwendigen Kompromiss. Sie will Klimaschutz und bezahlbares Wohnen zusammenbringen, ohne den sozialen Frieden zu gefährden.
So werden Mietende vor überhöhten Indexmietsteigerungen, intransparenten Möblierungszuschlägen und den Folgekosten fossiler Heizsysteme geschützt. Vermietende erhalten im Gegenzug einen erleichterten Zugang zur Modernisierungsumlage und Planungssicherheit durch technologieoffene Heizvorgaben.
Noch ist das Gesetz nicht endgültig beschlossen. Klar ist aber schon jetzt: Die geplanten Änderungen werden den deutschen Wohnungsmarkt spürbar verändern – sowohl für Mietende als auch für Vermietende.
(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).
Einfach smart: Verwalte deine Immobilien digital und zentral an einem Ort!
Alles rund um die Verwaltung und Vermietung deiner Immobilien jederzeit griffbereit und mit allen Funktionen, die smarte Vermieter:innen zur erfolgreichen Vermietung brauchen: VermietenPlus.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
Ähnliche Artikel
