Miet­wu­cher bei Ge­wer­be­mie­ten

Ob eine Gewerbemiete sittenwidrig überhöht ist, lässt sich nicht ohne Weiteres anhand allgemeiner Marktberichte beurteilen. Der BGH verlangt in der Regel eine sachverständige Ermittlung der marktüblichen Miete, wenn die Vergleichbarkeit der herangezogenen Objekte streitig ist.

Wann ist eine Gewerbemiete so hoch, dass sie als sittenwidrig gilt? Mit dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) befasst und die Anforderungen an den Nachweis einer wucherähnlich überhöhten Miete präzisiert. Danach reicht ein allgemeiner Gewerbemarktbericht meist nicht aus. Vielmehr muss die ortsübliche Miete in der Regel durch Sachverständige ermittelt werden. 

Eine GmbH hatte Gewerberäume in einem Frankfurter Hochhaus angemietet und einen Großteil der Flächen als Fitnessstudio mit Bar und Lounge weitervermietet. Während die GmbH selbst monatlich rund 14.260 Euro Kaltmiete zahlte, verlangte sie von ihrer Untermieterin mehr als 33.000 Euro – also mehr als das Doppelte. 

Nachdem die GmbH Insolvenz angemeldet hatte, klagte der Insolvenzverwalter gegen den persönlich haftenden Gesellschafter der Untermieterin auf Zahlung ausstehender Untermiete von mehr als 100.000 Euro.  Vor dem Landgericht hatte die Klage teilweise Erfolg.  

Doch das Oberlandesgericht hielt den Untermietvertrag wegen der Miethöhe für sittenwidrig und damit für unwirksam. Zur Begründung stützte es sich auf einen Gewerbemarktbericht der IHK Frankfurt, der Spitzenmieten für Büroflächen auswies. 

Für den Insolvenzverwalter waren Büroflächen keine geeignete Vergleichsgröße für ein Fitnessstudio mit Bar. Daher beantragte er, Sachverständige mit der Ermittlung der Marktmiete zu beauftragen. Das Gericht lehnte seinen Beweisantrag ab. Der Fall erreicht nun die höchste Instanz. 

Schließlich hebt der BGH das Urteil des OLG auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück. Ob eine vereinbarte Gewerbemiete in einem auffälligen Missverhältnis zum Marktwert steht, könne nur mit Hilfe eines Sachverständigen beurteilt werden. Zunächst müsse geklärt werden, welche Objekte überhaupt vergleichbar sind. Allgemeine Marktberichte über Büroflächen seien kein geeigneter Maßstab, um die ortsübliche Miete für ein Fitnessstudio mit Bar zu bestimmen. 

Erst wenn die marktübliche Miete zuverlässig ermittelt wurde, kann geprüft werden, ob ein wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB vorliegt.  

Ein Vertrag kann als wucherähnliches Rechtsgeschäft und damit als sittenwidrig eingestuft werden, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind. Zum einen muss zwischen der vereinbarten Miete und dem Marktwert ein auffälliges Missverhältnis bestehen. Bei gewerblichen Mietverträgen wird das meist angenommen, wenn die Miete den marktüblichen Preis um nahezu 100 Prozent über- oder unterschreitet. Maßgeblich ist dabei die Miete, die für vergleichbare Gewerbeobjekte üblicherweise erzielt wird. 

Zum anderen reicht ein solches Missverhältnis allein nicht aus. Hinzukommen muss, dass der Begünstigte in verwerflicher Weise gehandelt hat, etwa indem er eine wirtschaftliche oder sonstige Schwächesituation der Vertragspartner bewusst ausgenutzt hat. 

Damit wird klar: Selbst, wenn sich ein auffälliges Missverhältnis zwischen Miete und Marktwert ergibt, führt das noch nicht automatisch zur Unwirksamkeit des Vertrags. Gerade bei Gewerbeimmobilien ist die Ermittlung einer marktüblichen Miete oft nicht einfach. Ob ein Vertrag sittenwidrig ist, hängt deshalb auch davon ab, ob der Begünstigte das auffällige Missverhältnis zwischen vereinbarter Miete und Marktwert erkennen konnte. 

Die Entscheidung verdeutlicht damit, dass Gerichte bei dem Vorwurf einer wucherähnlich überhöhten Gewerbemiete keine vorschnellen Schlüsse ziehen dürfen. Ob die vereinbarte Miete den Marktwert in unzulässiger Weise übersteigt, muss durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden. Allgemeine Marktberichte können eine individuelle Wertermittlung nicht ersetzen.  

(BGH, Beschluss vom 13. Mai 2026 - XII ZR 74/24) 

(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).