Mo­der­ni­sie­rung nur mit voll­stän­di­ger An­kün­di­gung

Der Bundesgerichtshof stellte klar: Vermietende müssen Modernisierungsmaßnahmen vollständig und transparent ankündigen – einschließlich der künftig zu erwartenden Betriebskosten. Fehlen diese Angaben, kann ein Duldungsanspruch scheitern. 

Vermietende im Raum Stuttgart planten umfangreiche energetische Modernisierungsmaßnahmen an einem Mehrparteienhaus. Das Gebäude sollte an den Standard eines „KfW 70 EE-Wohnhauses“ angepasst werden. Den Mietenden wurde Art und Umfang der Maßnahmen, der voraussichtliche Beginn, die Dauer der Arbeiten sowie eine erhebliche Mieterhöhung angekündigt. Hinsichtlich der Betriebskosten enthielt die Mitteilung jedoch zunächst lediglich den Hinweis, dass durch die Maßnahmen künftig Energiekosten eingespart würden. 

Daraufhin verweigerten Mietende die Zustimmung zu den Maßnahmen. Sie klagten auf Feststellung, dass sie die angekündigte Modernisierung nicht dulden müssten. Parallel verlangte die Vermieterin im Wege der Widerklage die Duldung der Maßnahmen. 

Das Amtsgericht hielt die Modernisierungsankündigung für fehlerhaft. Nach Auffassung des Gerichts fehlten ausreichende Angaben sowohl zur konkreten energetischen Wirkung der Maßnahmen als auch zu den künftig zu erwartenden Betriebskosten.

Das Landgericht bewertete den Fall anders: Auf die Berufung der Vermieterin änderte es die erstinstanzliche Entscheidung ab und gab der Widerklage statt. Nach Auffassung des Berufungsgerichts genügte die Modernisierungsankündigung den Anforderungen des § 555c BGB. Die Mietenden hätten der Ankündigung entnehmen können, dass ihre Energiekosten infolge der Modernisierung nicht steigen würden. 

Hiergegen wandten sich die Mietenden mit der vom Landgericht zugelassenen Revision an den Bundesgerichtshof (BGH).

Während des Revisionsverfahrens kündigten die Mietenden das Mietverhältnis. Daraufhin erklärten beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Was die Modernisierungsmaßnahmen betraf, war der BGH daher nicht mehr gefordert. Dennoch musste über die Kosten des gesamten Verfahrens entschieden werden. 

Dabei stellte der BGH klar, dass die Vermieterin bei einer Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich unterlegen wäre.

Besonders praxisrelevant ist der prozessuale Teil der Entscheidung. Das Amtsgericht hatte seine Entscheidung auf zwei voneinander unabhängige Gründe gestützt:  unzureichende Informationen zu Art und Umfang der Modernisierung – es sei nicht ausreichend dargelegt worden, inwieweit die baulichen Maßnahmen zur Energieeinsparung geeignet seien – sowie fehlende Angaben zu den künftigen Betriebskosten. 

In ihrer Berufungsbegründung griff die Vermieterin allerdings nur den ersten Punkt an. Zu den fehlenden Betriebskostenangaben äußerte sie sich nicht.

Der BGH stellte hierzu klar: Werden mehrere selbstständig tragende Erwägungen eines Urteils nicht vollständig beanstandet, ist die Berufung unzulässig. Das Landgericht hätte die Berufung daher bereits aus formellen Gründen verwerfen müssen.

Damit verdeutlicht die Entscheidung zum einen, dass Modernisierungsankündigungen sorgfältig und vollständig formuliert werden müssen. Aber insbesondere auch, dass die Darstellung künftiger Betriebskosten nicht pauschal oder unverbindlich erfolgen darf. 

Für die Prozessführung zeigt der Beschluss, wie hoch die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Berufungsbegründung sind. Sämtliche tragenden Gründe eines Urteils müssen gezielt beanstandet werden. 

Für Vermietende bedeutet das, erhöhte Sorgfalt bei der Vorbereitung energetischer Modernisierungen. Mietende erhalten zugleich eine stärkere Position bei unvollständigen oder fehlerhaften Ankündigungen. 

(BGH, Beschluss vom 18. November 2025 - VIII ZR 174/25)

(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).