Ei­ne An­kün­di­gung bei meh­re­ren Modernisierungsmieterhöhungen?

Eine Vermieterin hatte in einem Schreiben mehrere Modernisierungen innerhalb eines bestimmten Zeitraums angekündigt. Nach Abschluss einzelner Maßnahmen erfolgte jeweils eine Mieterhöhung. Dagegen wehrten sich die Mieter:innen. Zurecht?

Der Fall:

Eine Vermieterin in Niedersachsen hatte sich für zahlreiche Modernisierungsarbeiten in ihrem Mietobjekt entschieden und alle Vorhaben im Februar 2017 in einem einheitlichen Schreiben angekündigt. 

Bei den Bauvorhaben handelte es sich um verschiedene Maßnahmen zur Einsparung von Energie. Darüber hinaus sollten erstmalig Balkone angebaut sowie die alten Wohnungstüren durch neue, mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz ersetzt werden. Als voraussichtliche Mieterhöhung gab die Vermieterin 235 Euro pro Monat an; die Baumaßnahmen sollten ca. 25 Wochen dauern. 

Mit Schreiben vom 26. Juni 2018 kündigte die Vermieterin schließlich eine Mieterhöhung um 232 Euro pro Monat ab dem 1. September 2018 an. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert. Der Einbau erfolgte erst im November 2018. Die Kosten dafür waren nicht in die Mieterhöhung eingeflossen.

Die Mieter:innen zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt und forderten den Erhöhungsbetrag für September bis Dezember schließlich zurück. Sie sahen in den Aktivitäten ein „untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben“, das bei der Mieterhöhung noch nicht abgeschlossen war. Daher könne die Vermieterin eine höhere Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen. Die Richter sahen die Sache anders.

Grundsätzlich kann ein Mieterhöhungsverlangen erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Werden aber – wie in diesem Fall – tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Schließlich profitieren die Mieter:innen bereits vor Abschluss der Gesamtvorhaben von den abgeschlossenen Baumaßnahmen wie beispielsweise von den Balkonen, dem neuen Haustürvordach, der Wärmedämmung etc. Es sei daher angemessen, die Mieter:innen im Rahmen der gesetzlich (§§ 559 ff. BGB) eingeräumten Möglichkeiten an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 

Auch wenn alle Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben angekündigt wurden, ist der noch anstehende Wohnungstüreinbau von den restlichen, bereits abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen trennbar. Denn es handelt sich um ein von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk. 

Im Übrigen können Vermieter:innen auch ohne eine Ankündigung die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen; lediglich die Frist, ab wann die Mieter:innen die erhöhte Miete zahlen müssen, verlängert sich von drei auf sechs Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung. 

(BGH, Urteil v. 28.4.2021, VIII ZR 5/20)

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 07. Juni 2021.