Streit um Miet­er­hö­hung

Verlangen Vermieter:innen die Zustimmung für eine Mieterhöhung, müssen sie keinen Mietspiegel beifügen. Es reicht aus, wenn eine solche Tabelle allgemein zugänglich ist; selbst eine geringe Schutzgebühr stellt kein Hindernis dar.

In Nürnberg fordert eine Vermieterin ihren Mieter auf, einer Mieterhöhung um 15 Prozent zuzustimmen. Statt wie bisher 490 Euro, soll er künftig monatlich 563,50 Euro bezahlen. Zur Begründung bezieht sich die Vermieterin auf den aktuellen Nürnberger Mietspiegel, der bei ihr eingesehen werden könne.

In ihrem Mieterhöhungsverlangen weist sie anhand der Wohnfläche einen Basisbetrag aus und benennt anschließend anhand konkreter Merkmale wie Baujahr, Ausstattung und Lage bestimmte Zu- und Abschläge. Schließlich ermittelt die Vermieterin daraus einen konkreten Betrag als ortsübliche Vergleichsmiete. Der Nürnberger Mietspiegel weist Mietpreisspannen von +/- 20 Prozent für einen anhand der Merkmale zu ermittelnden Tabellenwert aus. – Der Mieter der rund 80 m² großen Dreizimmerwohnung verweigert seine Zustimmung zur Mieterhöhung.

Also klagt die Vermieterin und scheitert sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Landgericht. Das Landgericht hält das Erhöhungsverlangen für nicht ausreichend begründet. Damit sei es formal unwirksam und die Klage unzulässig. Die Vermieterin habe weder den Mietspiegel beigefügt noch in ihrem Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne angegeben.

Erst der Bundesgerichtshof stellt klar, dass das Mieterhöhungsverlangen allen notwendigen Erfordernissen gerecht wird.  

Die nach § 558a Abs. 2 BGB erforderliche Begründung muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen Vermieter:innen die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleiten. Dabei soll der Umfang so sein, dass es Mieter:innen zumindest ansatzweise möglich wird zu prüfen, ob das Verlangen berechtigt ist. Beziehen sich Vermieter:innen auf einen Mietspiegel, muss ihre Begründung auch die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach dem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant sind.

Im konkreten Fall enthält das Mieterhöhungsverlangen alle Angaben zur Wohnung, die erforderlich sind, um anhand des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Somit kann der Mieter überprüfen, ob die Mieterhöhung berechtigt ist. Da der Nürnberger Mietspiegel allgemein zugänglich ist – dazu zählt auch, wenn er gegen eine kleine Schutzgebühr erworben werden kann –, muss die Tabelle dem Erhöhungsverlangen nicht beigelegt werden.

Ebenso stört sich der BGH nicht daran, dass in dem Mieterhöhungsverlangen keine Mietpreisspanne angegeben ist, sondern ein konkreter Vergleichswert genannt wird. Die Angabe sei entbehrlich, wenn Vermieter:innen ihr Erhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist. Sie müssen in diesem Fall nur das ihrer Auffassung nach entsprechende Mietspiegelfeld mitteilen. 

Die konkrete Bestimmung der Mietpreisspanne erfordere dann lediglich, so das Gericht, eine schlichte Prozentrechnung (+/- 20 %) unter Zugrundelegung des hier von der Vermieterin mit 627,98 Euro angegebenen Tabellenwerts. Die Spanne von 502,38 Euro bis 753,58 Euro sei daher leicht zu ermitteln.

(BGH, Urteil v. 7.7.2021, VIII ZR 167/20) 

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