Die Sanktion für eine fehlende Modernisierungsauskunft trifft grundsätzlich nur das konkrete Mietverhältnis, in dem die Auskunftspflicht verletzt wurde. Das stellte der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich klar.
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Eine fehlende Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen im Vormietverhältnis führt nicht dazu, dass die dort vereinbarte Miete bei einer späteren Neuvermietung infrage gestellt werden kann. Die Sanktion für eine Verletzung der vorvertraglichen Auskunftspflicht wirkt grundsätzlich nur gegenüber den Mietenden, denen die Auskunft vorenthalten wurde, so der BGH.
Im konkreten Fall ging es um eine Wohnung in Berlin, für die die Mietpreisbremse gilt. Die neue Mieterin sollte eine Nettokaltmiete von 780,10 Euro monatlich zahlen. Das entsprach 11,39 Euro pro Quadratmeter und lag damit mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Vermieterin berief sich auf die Vormietenregelung des § 556e Abs. 1 BGB. Danach darf eine im vorherigen Mietverhältnis vereinbarte Miete grundsätzlich auch bei einer Neuvermietung verlangt werden, selbst wenn sie über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miethöhe liegt.
Allerdings hatte die Vermieterin die vorherigen Mietenden nicht darüber informiert, dass sie die Wohnung vor deren Mietverhältnis modernisiert hatte. Nach § 556g Abs. 1a BGB ist eine solche Auskunft erforderlich, wenn sich Vermietende auf einen entsprechenden Ausnahmetatbestand berufen wollen.
Die Vertreterin der neuen Mieterin argumentierte daher, dass die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete nicht in voller Höhe als „geschuldete Vormiete“ berücksichtigt werden könne und verlangte unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete. Wegen der fehlenden Auskunft sei nur die niedrigere, nach der Mietpreisbremse zulässige Miete anzusetzen.
Der BGH wies diese Argumentation zurück. Denn für die Frage, welche Miete als Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB anzusehen ist, kommt es darauf an, ob der betreffende Ausnahmetatbestand tatsächlich vorlag. Ob die Vermieterin ihre Auskunftspflicht gegenüber den Vormietenden erfüllt hat, ist für die Höhe der Vormiete dagegen nicht entscheidend.
Die fehlende Auskunft führt insbesondere nicht dazu, dass die vereinbarte Miete rückwirkend teilweise unwirksam wird. Vielmehr sieht das Gesetz hierfür eine eigenständige, abgestufte Sanktion vor: So kann sich die Vermieterin gegenüber den betroffenen Mietenden für einen bestimmten Zeitraum nicht auf den jeweiligen Ausnahmetatbestand berufen.
Die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete bleibt grundsätzlich in voller Höhe bestehen. Die Pflichtverletzung wirkt nicht automatisch in das nächste Mietverhältnis hinein.
Auch der Zweck der Auskunftspflicht spricht nach Auffassung des BGH für dieses Verständnis. Sie soll den jeweiligen Mietenden ermöglichen, bereits vor Abschluss des Mietvertrags zu erkennen, ob Vermietende sich bei der Miethöhe auf einen Ausnahmetatbestand berufen.
Eine Verletzung dieser Pflicht gegenüber den Vormietenden berührt aber nicht den Rechtskreis der späteren Mietenden. Zudem können Vermietende eine versäumte Auskunft nachholen und die Sanktion damit zeitlich begrenzen.
Damit steht allerdings noch nicht fest, dass die verlangte Miete von 11,39 Euro pro Quadratmeter auch wirklich zulässig war.
Jetzt ist wieder das Landgericht am Zug. Es muss prüfen, ob die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete durch die von der Vermieterin behaupteten Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich gerechtfertigt war. Nur wenn die Voraussetzungen des § 556e Abs. 2 BGB vorliegen, kann sich die Vermieterin auf den entsprechenden Modernisierungstatbestand berufen.
Da hierzu bislang ausreichende tatsächliche Feststellungen fehlten, verwies der BGH den Rechtsstreit zur weiteren Prüfung an das Landgericht zurück.
Wichtig für Vermietende
Die Entscheidung bringt eine wichtige Klarstellung für die Praxis: Eine versäumte Modernisierungsauskunft im Vormietverhältnis macht die dort vereinbarte Miete nicht nachträglich zu einer niedrigeren Vormiete. Bei einer späteren Neuvermietung kann die tatsächlich vereinbarte Vormiete daher weiterhin maßgeblich sein.
(BGH, Urteil v. 1.7.2026 - VIII ZR 125/23)
(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).
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