Die vermietete Wohnung wird zwangsversteigert. Die neuen Eigentümer:innen melden Eigenbedarf an, obwohl das laut Mietvertrag ausgeschlossen ist. Darf den Mieter:innen gekündigt werden, was sagt der BGH?



Eigenbedarfskündigung vertraglich ausgeschlossen

In München wird eine vermietete Wohnung zwangsversteigert. Die Mieter:innen fühlen sich sicher, steht doch in ihrem Mietvertrag die Klausel: "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen." Doch es kommt anders.

Die neuen Eigentümer:innen wollen die Wohnung für ihren volljährigen Sohn nutzen und melden Eigenbedarf an. Das wollen die bisherigen Mieter:innen nicht akzeptieren, schließlich haben sie eine Vereinbarung schwarz auf weiß in ihrem Mietvertrag, die eine solche Kündigung ausschließen soll. 


Urteil: Sonderkündigungsrecht

BGH erkennt Sonderkündigungsrecht an

Dennoch erreicht der Rechtsstreit den Bundesgerichtshof. Die Karlsruher Richter stellen sich auf die Seite der neuen Eigentümer:innen. Denn § 57a ZVG gewährt demjenigen ein Sonderkündigungsrecht, der eine vermietete Immobilie durch Zwangsversteigerung erwirbt. Der Erwerbende ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist allerdings nur für den erstmöglichen Termin zulässig.

Das Sonderkündigungsrecht gehört zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen und wird durch im Mietvertrag vereinbarte Klauseln – wie im konkreten Fall den Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung – nicht ausgeschlossen. Anders wäre es gewesen, wenn die Mieter:innen im Zwangsversteigerungsverfahren ihr Mietrecht angemeldet hätten und der Zuschlag unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt worden wäre. So war es aber nicht.

Die neuen Eigentümer:innen haben sofort nach dem Erwerb der Wohnung zum nächstmöglichen Termin den Mietvertrag gekündigt. Darüber hinaus konnten sie mit dem Eigenbedarf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses – wie für ein Sonderkündigungsrecht erforderlich – darlegen.

(BGH, Urteil v. 15.9.2021, VIII ZR 76/20)



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