Wer seine Mieter:innen wegen erheblicher Lärmstörung kündigen will, muss den Lärm nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit beschreiben und ein Lärmprotokoll vorlegen. Die Ursache des Lärms muss laut BGH nicht vorgetragen werden.
Im Juni 2017 war das Maß an Toleranz überstrapaziert. Die Vermieterin einer Wohnung in Köln sprach ihren Mieter:innen die ordentliche Kündigung aus. Im September 2017 folgte die fristlose Kündigung. Mit diesem Schritt reagierte die Vermieterin auf erhebliche Ruhestörungen der Bewohner:innen.
Nachbarn hatten berichtet, dass der Krach, der aus der Wohnung dringe, unerträglich sei. Teilweise bis Mitternacht würde lautes Schreien, Stampfen, Türenschlagen, Rücken von Möbeln und Poltern zu hören sein. Die Wohnung wurde von drei Erwachsenen und zwei Kindern bewohnt. Als niemand auf die Kündigungen reagierte, klagte die Vermieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen die Klage ab. Das Landgericht störte sich daran, dass die Vermieterin nicht vorgetragen habe, was genau in der Wohnung vorgefallen sei. Zudem sei bei Anwesenheit von Kindern zu deren Gunsten von einem sozialadäquaten Lärm auszugehen. Das nahm die Klägerin nicht so hin und legte Revision ein.
Der Bundesgerichtshof (BHG) hatte einen anderen Blick auf das Geschehen. Die Vermieterin habe die Lärmbelästigung nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit genau beschrieben. Darüber hinaus habe sie durch ein detailliertes, über einen längeren Zeitraum erstelltes Lärmprotokoll ihre Angaben konkretisiert. Was sich genau in der Wohnung abgespielt habe, könne die Vermieterin nicht berichten, da sie keinen Einblick in die Wohnung habe. Sie müsse daher auch keine Ausführungen dazu machen.
Der BGH warf dem Landgericht vor, es habe den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör (gemäß Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt. Das Gericht dürfe nicht ausschließlich von Kinderlärm ausgehen. Die Vermieterin habe die Kündigung ausreichend begründet. Vielmehr hätten die Richter:innen den angebotenen Zeugenbeweis zur Lärmbelästigung zulassen müssen.
(Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 134/20)
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