Auch wenn keine umfassende – wie vorab informiert –, sondern nur eine einfache Modernisierung erfolgte, darf eine Vermieterin die laut Mietpreisbremse grundsätzlich zulässige Miethöhe überschreiten. So entschied der Bundesgerichtshof.
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Eine Mieterin in Berlin-Kreuzberg hat im Geltungsbereich der Berliner Mietpreisbremse eine 76,51 qm große Wohnung gemietet. Mit der Vermieterin vereinbarte sie eine Nettokaltmiete von 1.500 Euro. Das entspricht einer Miete von 19,60 Euro pro Quadratmeter.
Im Mietvertrag steht, dass die Wohnung erstmalig nach umfassender Modernisierung vermietet werde. Tatsächlich wurde jedoch nur eine einfache Modernisierung durchgeführt. Da die Mieterin meint, die vereinbarte Miethöhe übersteige die laut Mietpreisbremse zulässige Miete, verlangt sie – über einen Inkassodienstleister – die Rückzahlung von 712,76 Euro anteiliger Miete für den Monat Dezember 2019.
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Sowohl beim Amtsgericht Berlin-Kreuzberg als auch beim Landgericht Berlin hatte die Klage Erfolg. Die Gerichte argumentierten, dass die Miete maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfe. Die Vermieterin habe keine ordnungsgemäße vorvertragliche Auskunft über die Modernisierung erteilt, daher könne sie keine höhere Miete verlangen.
Mit dieser Entscheidung wollte sich die Vermieterin nicht zufriedengeben und nutzte die zugelassene Revision. Mit Erfolg. Der Bundesgerichtshof (BGH) hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit dorthin zurück.
Der BGH stellte klar, dass nicht nur bei einer umfassenden Modernisierung die laut Mietpreisbremse grundsätzlich zulässige Miete (gemäß § 556e Abs. 2 BGB) überschritten werden dürfe, sondern auch bei einer einfachen Modernisierung. Beide Formen gelten als Ausnahmetatbestände, die eine höhere Miete ermöglichen.
Während bei er ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung die Beschränkung der Miethöhe nicht gelte, darf bei einer einfachen Modernisierung die laut Mietpreisbremse grundsätzlich zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der auch in einem bestehenden Mietverhältnis als Mieterhöhung nach einer Modernisierung zulässig wäre.
Im vorliegenden Fall hat eine einfache Modernisierung vorgelegen und die Mieterin war über die Tatsache, dass eine Modernisierung stattgefunden hat, unaufgefordert vorvertraglich informiert worden. Auf weitere, detaillierte Informationen hatte sie zwar Anspruch, hätte die Weitergabe aber eigenständig einfordern müssen.
Dass in der Information zur Modernisierung der Zeitraum “vergangene drei Jahre” nicht genannt war, schätzt der BGH als “unschädlich” ein. Wesentlich ist, dass die Mieterin über einen vorliegenden Ausnahmetatbestand informiert wurde. Die Mitteilung des Zeitpunkts bringe keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn und sei daher entbehrlich, so der BGH.
Nun muss das Landgericht Berlin prüfen, ob eine einfache Modernisierung tatsächlich innerhalb der vergangenen drei Jahre vor Abschluss des Mietvertrages erfolgt ist. Denn nur dann war es für die Vermieterin möglich, die höhere Miete zu verlangen.
(BGH, Urteil v. 27.11.2024, VIII ZR 36/23)
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