Wenn für eine Wohnung eine auffällig geringe Miete verlangt wird, lässt das noch nicht auf ein treuwidriges Handeln schließen, von dem die Mieterin hätte wissen müssen. Der BGH verlangt klare Beweise für ein betrügerisches Zusammenwirken.
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In Berlin lebt ein Paar seit 2017 mit seinen Kindern in einer 177 qm großen Fünf-Zimmer-Wohnung und zahlt dafür eine Nettokaltmiete von 600 Euro im Monat. Damit liegt die Miete ca. 60 Prozent unter dem ortsüblichen Niveau. Der Mietvertrag wurde von der Frau als alleinige Mieterin mit der Eigentümerin der Wohnung, einer GmbH, geschlossen.
Später warfen die Gesellschafter der Vermieter-GmbH ihrem damaligen Geschäftsführer vor, den Vertrag bewusst zum Nachteil der Firma geschlossen zu haben. Sie vermuteten ein abgekartetes Spiel mit dem Lebensgefährten der Mieterin.
Im Februar 2021 verlangten sie von der Mieterin – vertreten durch ihren neuen Geschäftsführer – die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie begründeten ihre Forderung damit, dass der Mietvertrag durch kollusives Verhalten zustande gekommen wäre und die niedrige Miete sittenwidrig sei.
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Da die Familie nicht ausziehen wollte, klagte die GmbH. Vom Amtsgericht Charlottenburg wurde die Klage abgewiesen; die nächste Instanz, das Landgericht Berlin, gab ihr weitestgehend statt. Der Mietvertrag sei unwirksam, da der frühere Geschäftsführer mit dem Lebensgefährten der Mieterin zum Nachteil der GmbH zusammengewirkt habe. Eine Kaltmiete von 600 Euro sei ein Verstoß gegen die guten Sitten.
Das wollte das Mieter-Paar nicht hinnehmen und ging in Revision. Mit Erfolg. Der Bundesgerichtshof (BGH) hob das Urteil auf. Es sei nicht ersichtlich, dass die Mieterin von den Begleitumständen des Vertragsschlusses oder von mutmaßlichen Absprachen zwischen dem Geschäftsführer und ihrem Partner gewusst habe.
Der BGH stellte klar, dass ein Mietvertrag nur dann sittenwidrig sei, wenn beide Seiten bewusst und gemeinsam zum Schaden eines Dritten, in diesem Fall der GmbH, handelten. Es reiche nicht, wenn nur der Geschäftsführer seine Befugnisse überschritten habe und der Vertrag für die GmbH nachteilig sei.
Damit bleibt der Mietvertrag vorerst bestehen. Das Landgericht Berlin muss nun genauer untersuchen, ob die Mieterin vom rechtswidrigen Verhalten des Geschäftsführers wusste oder es zumindest hätte wissen müssen. Erst wenn das geklärt ist, könnte der Mietvertrag möglicherweise als unwirksam angesehen werden.
(BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 152/23)
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