Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.
Die meisten Berliner Vermieter sind verunsichert, welche legale Miete bei einer Wohnungsvermietung verlangt werden darf. Vollständige Verwirrung stiftete nun das aktuelle Urteil des Amtsgerichtes Neukölln, das die „Berliner Mietpreisbremse“ für nichtig hält.
Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.
Mieter verklagt Vermieter und verlangt Rückzahlung von Miete
Im Streitfall rügte ein Berliner Mieter die Miethöhe und verlangte Rückzahlung von Mieten wegen Verstoßes gegen die sogenannte „Mietpreisbremse“ für mehrere Monate.
Hintergrund
In Berlin existiert bereits seit 06/2015 die „Mietpreisbremse“, die bis auf wenige Ausnahmen bei der Festsetzung der Miete zu beachten ist.
Wozu gibt es die „Mietpreisbremse“?
Der Gesetzgeber hat die einzelnen Landesregierungen ermächtigt, per Verordnung die Miethöhen auf angespannten Wohnungsmärkten zu regulieren. Berlin hatte hiervon unverzüglich Gebrauch gemacht. Die Mietpreisbremse gilt heute in fast allen größeren Städten in Deutschland.
Wie hoch darf die Miete sein?
Die Mietpreisbremse schreibt vor, dass die Neuvertragsmieten zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10% übersteigen (§ 556d Abs 1 BGB) dürfen. Sogar bei vereinbarten Staffelmieten gilt übrigens die Mietpreisbremse!
Wichtig: Miete muss genau berechnet werden!
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist für die jeweilige Wohnung im Einzelfall konkret zu berechnen. Hierbei spielt auch das Baujahr, die Lage und die Ausstattung eine Rolle.
Bei der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ handelt es sich um einen gesetzlich definierten Begriff. Es können z. B. Werte aus einem örtlichen Mietspiegel oder von Vergleichswohnungen (§§ 558 Abs. 2, 558a Abs. 2 BGB) herangezogen werden. Mietangebote aus Internet-Inseraten oder Wohnungsbörsen hingegen sind unzulässig.
Ausnahmen:
Es gibt einige Ausnahmen zur Mietpreisbremse wie z. B. die höhere (legale) Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB), die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB) oder die Vermietung einer Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (§ 556f BGB).
Wie entschied das Berliner Gericht?
Das Amtsgericht Neukölln stellte fest, dass das Land Berlin die Begründung zur Mietpreisbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht habe. Die Bekanntmachung der Begründung dieser Verordnung sei jedoch nach § 556d BGB erforderlich und Teil des Verfahrens.
Nichtigkeit der „Berliner Mietpreisbremse“ wegen Formfehler
Die Verordnungsbegründung hätte zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung an allgemein zugänglicher Stelle (Internet) veröffentlicht werden müssen. Da dies nicht erfolgt sei, wäre diese Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung nichtig. Damit können Mieter auch keine Rechte aus der Mietpreisbremse geltend machen.
Keine Mietpreisbremse mehr in Berlin?
Zunächst ist wichtig zu wissen, dass sich dieses Urteil nur auf die erste Mietpreisbremsenverordnung vom 28.04.2015 für den Zeitraum 06/2015 bis 05/2020) bezieht.
Die aktuelle bestehende Verordnung vom 19.05.2020 läuft seit 06/2020 für weitere 5 Jahre und ist wirksam!
Inwieweit ein anderes Gericht sich der Ansicht des AG Neukölln anschließt, ist nicht abzusehen. Die meisten Gerichte haben in der Vergangenheit die „Berliner Mietpreisbremse“ für wirksam erachtet.
In Berlin gilt daher die aktuelle „Mietpreisbremse“ für Mietvertragsschlüsse uneingeschränkt.
AG Neukölln, Urteil vom, AZ: AZ 9 C 489/20
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 29. Juni 2020
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