Expertentipp vom Hauseigentümerverein Berlin e.V.

Das neue Gesetz soll die Miete kräftig absenken und nimmt die Berliner Vermieter in die Pflicht. Die wichtigsten Fragen & Antworten finden Sie hier!



Der HEV-Tipp wird präsentiert von Britta Nakic (Juristin) vom HAUSEIGENTÜMERVEREIN BERLIN e.V. – Ihr bundesweiter Ansprechpartner für Fragen rund um Eigentum und Vermietung.

Lassen Sie sich jetzt vom Mietrechtsexperten beraten!


Ab wann gilt das neue Gesetz?

Es wurde am 30.01.2020 beschlossen und tritt voraussichtlich noch im Februar in Kraft.

Fallen alle Berliner Mietwohnungen unter das neue Gesetz? 

So gut wie alle Mietwohnungen (ca. 1,5 Mio) sind betroffen. 

Ausnahmen sind z. B.  Neubauten (Baujahr nach 2013), sozialer Wohnbau, Wohnraum in einem Wohnheim. 

Was sind die wichtigsten Vermieterpflichten?

Der Vermieter hat seinem Mieter unaufgefordert Auskünfte zu erteilen und die neuen Mietobergrenzen einzuhalten. Das Entgegennehmen höherer Mieten – als gesetzlich erlaubt – ist verboten.

Bestandsmieter: Auskunftspflicht binnen zwei Monaten

Jeder Berliner Vermieter muss seinem Mieter innerhalb der ersten zwei Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes unaufgefordert Auskunft über die zur „Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände“ erteilen. Diese Mitteilung müssen alle Bestandsmieter fristgerecht erhalten.

Neuvermietung: Berechnung fertigen und Auskunft erteilen 

Bei einer Neu- oder Wiedervermietung gelten völlig neue Mietobergrenzen, die unbedingt zu beachten sind. 

Die Grundregel hierzu lautet: Erlaubt ist die bisherige Miete des Vormieters (Stichtagsmiete per 18.06.2019), welche allerdings die neuen Mietobergrenzen nicht übersteigen darf. Die meisten Berliner Vermieter werden die Miete absenken müssen.  

Zusätzlich hat der Vermieter dem Mieter vor Vertragsschluss Auskunft zur Mietberechnung zu erteilen sowie die Höhe der vorherigen Miete (Stichtagsmiete) mitzuteilen.


Mietpreis-Tabelle (Mietobergrenzen) § 6 Abs. 1 MietenWoG Bln

Nr. Erstmalige Bezugsfähigkeit der Wohnung & Ausstattung

Mietpreis pro qm

1

bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad  

6,45 €
2 bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,00 €

3

bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad

3,92 €

4

1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad

6,27 €

5

1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,22 €

6

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad

4,59 €
7

1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad

6,08 €

8 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,62 €

9

1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad

5,95 €

10 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad

6,04 €

11 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad

8,13 €

12 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad

9,80 € 

Folgende Zuschläge sind möglich für 

  • eine moderne Ausstattung (Zuschlag + 1,00 €/qm)
  • Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Zuschlag + 10 Prozent)

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der nachfolgenden Merkmale vorhanden sind

  • Einbauküche
  • hochwertige Sanitärausstattung
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
  • schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
  • Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a)

Hinweis zu „Mini-Mieten“

Sollte die bisherige Miete unter 5,02 Euro/qm monatlich liegen und die Wohnung über eine moderne Ausstattung verfügen, darf der Vermieter die Miete um max. 1,00 Euro auf 5,02 Euro/qm/Monat anheben.

Welche Bedeutung hat der Mietenstopp per Stichtag 18.06.2019?

Besteht das Mietverhältnis seit dem 18.06.2019 bis heute fort, muss der Mieter nur die an diesem Tag (18.06.2019) geschuldete Miete zahlen. 

Die Miete bleibt auf diesen Stand „eingefroren“. Es ist verboten, eine höhere Miete zu nehmen.

Müssen nun auch die Mieten aus Altverträgen abgesenkt werden?

Nach einer Übergangszeit von neun Monate sieht das Gesetz eine Absenkung von Bestandsmieten auf die sog. „Kappungsmiete“ vor. 

Hierbei wird die Wohnlage berücksichtigt (einfache Wohnlage – 0,028 Euro, mittlere Wohnlage – 0,09 Euro, gute Wohnlage + 0,74 Euro) sowie ein Zuschlag von 20 Prozent gewährt.

Sind Modernisierungsumlagen noch erlaubt?

Es gibt einen Katalog an Modernisierungsmaßnahmen, bei denen eine Modernisierungsumlage von max. 1 Euro/qm zulässig ist. Allerdings darf die neue Miete auch die neuen Mietobergrenzen nur um max. 1 Euro überschreiten. Diese Mieterhöhung ist der IBB (Investitionsbank Berlin) anzuzeigen. Andere Modernisierungskosten sind nicht umlagefähig. 

Wann ist der Vermieter ein Härtefall und was bedeutet das?

Auf Antrag des Vermieters kann die IBB dem Vermieter eine höhere Miete erlauben, um eine „unbillige Härte“ zu vermeiden. Diese soll insbesondere dann vorliegen, wenn die neuen Mietpreise auf Dauer zu Verlusten beim Vermieter führt oder zur Substanzgefährdung. Der Eintritt des Härtefalls darf nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen.

Was passiert bei Verstößen gegen das Gesetz?

Bereits fahrlässige Pflichtverletzungen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar (Bußgeld bis 500.000 Euro).  

Es sind Klagen gegen das Gesetz angekündigt. Können Vermieter bis dahin abwarten?

Auf keinen Fall sollten Vermieter das neue Gesetz ignorieren und ein Bußgeld riskieren. Das Gesetz ist uneingeschränkt gültig, bis das Bundesverfassungsgericht (oder der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin) hierüber entschieden hat. Das kann jedoch mehrere Jahre dauern!

HINWEIS: 

Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um allgemeine Informationen handelt. 

Wir beraten Sie gern in Ihrem konkreten Einzelfall!

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 10. Februar 2020



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