Im konkreten Fall streiten Mieter und Vermieter um die Rückzahlung der Kaution. Die Mieter hatten aufgrund behaupteter Mängel die Miete gekürzt. Der Vermieter hatte ein Sachverständigenurteil erstellen lassen und nach dem Auszug der Mieter viel Geld für Renovierungsarbeiten verauslagt. Weiterhin waren Nebenkostennachforderungen fällig – unstrittig für einen Abrechnungszeitraum und noch strittig für einen zweiten Zeitraum.
Um seine Forderungen geltend zu machen, leitete der Vermieter nach dem Auszug der Mieter ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Über die Barkaution der Mieter hat er noch nicht ausdrücklich abgerechnet. Daher verlangten die Mieter, dass der Vermieter seine Nebenkostennachforderungen mit der Rückzahlung der Kaution aufrechnen solle.
Der Streit der Mietparteien hat inzwischen alle gerichtlichen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof durchlaufen. Schließlich klärte der BGH auch bisher noch offene Rechtsfragen. Die Richter stellten klar, dass der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses über die Barkaution innerhalb einer "angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist" abzurechnen hat. Das kann ausdrücklich erfolgen oder konkludent, also schlüssig, etwa durch Aufrechnung mit bestehenden Forderungen und/oder Klageerhebung.
Die Kaution wird zur Rückzahlung fällig, wenn die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist. Die vom Mieter erklärte Aufrechnung der Nebenkostennachforderungen mit seinem Kautionsguthaben sei demzufolge zulässig gewesen. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters sei fällig gewesen, da der Vermieter über die Kaution bereits (konkludent) durch die Erhebung der Klage abgerechnet hatte.
Zugunsten des Vermieters hat der BGH entschieden, dass der sich auch wegen Forderungen, die streitig sind – wie hier die Nebenkostenabrechnung für den zweiten Zeitraum – an die Kaution des Mieters halten darf. Damit ist nun eine bislang bestehende Rechtsunsicherheit beseitigt.
(BGH, Urteil vom 24. Juli 2019, Az. VIII ZR 141/17)
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