Nach dem Verkauf eines Hauses traten nicht nur Mängel auf; es wurde auch ein Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz aufgedeckt. Das Kammergericht straft den Verkäufer mit 35.000 Euro Schadensersatz ab. Doch der Bundesgerichtshof kippt das Urteil. Warum?
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Die Eigentümerin eines Hauses in Berlin klagt gegen den Verkäufer auf Schadensersatz. Sie hatte im März 2012 ein Grundstück gekauft, auf dem der Verkäufer einige Jahre zuvor von einem Bauunternehmer ein Haus hatte errichten lassen. Im Kaufvertrag wurden die Rechte der Käuferin wegen Sachmängeln an Grundstück und Gebäude ausgeschlossen.
Bei späteren Umbaumaßnahmen musste die neue Eigentümerin feststellen, dass die Abdichtung von Keller und Haussockel Mängel aufwies. Die nähere Beschäftigung mit dem Mangel förderte überraschende Tatsachen zutage. Die Arbeiten an der Bodenplatte und der Abdichtung waren "schwarz" ausgeführt worden. Somit schien der diesbezügliche Vertrag wegen Verstoßes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung nichtig.
Die Käuferin forderte Schadensersatz, der ihr vom Kammergericht in Höhe von rund 35.000 Euro auch zugesprochen wurde. Der Verkäufer habe ihr die Mängel arglistig verschwiegen, daher könne er sich auf den Gewährleistungsausschluss nicht berufen. Vielmehr hätte er die Käuferin darüber aufklären müssen, dass der Bau teilweise in Schwarzarbeit errichtet worden sei.
Der Bundesgerichtshof ist anderer Ansicht und hebt die Entscheidung des Kammergerichts auf. Die hohen Richter vertreten die Auffassung, dass die Käuferin allein aus der Tatsache, dass Schwarzarbeit im Spiel war, über die sie nicht informiert wurde, keinerlei Rechte herleiten kann.
Ein arglistiges Verschweigen muss sich immer auf einen konkreten Mangel beziehen. Die Tatsache, dass beim Bau des Gebäudes teilweise “schwarz” gearbeitet wurde und dem Verkäufer daher keine Gewährleistungsansprüche gegen den Bauunternehmer zustehen, begründet keinen Sachmangel am verkauften Grundstück. Denn Schwarzarbeit bedeutet nicht, dass die vereinbarten Leistungen in der vorgesehenen Art und Weise nicht erbracht werden.
Mit dem Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz lässt sich ein persönlicher Vorwurf gegen das Geschäftsgebaren – sozialversicherungs-, steuer- und gewerberechtlich – von Verkäufer und dem beauftragten Unternehmen begründen. Außen vor bleibt aber das errichtete Gebäude und dessen Wert. Solange keine arglistige Täuschung vorliegt, gilt der vereinbarte Haftungsausschluss und Schadensersatz an die Käuferin muss nicht gezahlt werden.
(BGH, Urteil v. 28.5.2021, V ZR 24/20)
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