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Vor allem in ländlichen Regionen kann es leider sein, dass Sie Ihre Immobilie nur mit Verlust verkaufen können. Hier erfahren Sie, wie Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus mit möglichst wenig Verlust verkaufen, was der Immobilienverkauf mit Verlust für die Steuer bedeutet und welche Dokumente Sie für den Verkauf benötigen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein erfahrener Makler hilft dabei, den Verkauf mit Verlust zu vermeiden und die Kosten zu minimieren. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.
  • Den Immobilienverkauf mit Verlust können Sie sich auf Gewinne aus anderen Immobiliengeschäften anrechnen lassen.
  • Beim Verkauf mit Verlust müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen – auch, wenn Sie die Immobilie vor weniger als zehn Jahren erworben haben.

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An welche Zielgruppe kann ich eine Immobilie mit Verlust verkaufen?

Der Immobilienmarkt ist in ländlichen Gegenden insbesondere im Osten Deutschlands in den letzten Jahren immer schlechter geworden. Das heißt für Sie, dass Sie, anders als in den boomenden Städten und Ballungsräumen, hier beim Immobilienverkauf mit Verlust rechnen müssen. Sollte sich Ihre Immobilie über längere Zeit nicht verkaufen, erweckt das einen schlechten Eindruck und erzeugt noch dazu hohe laufende Kosten. Achten Sie also darauf, den passenden Preis zu finden, um die Immobilie, ob mit oder ohne Verlust, so schnell wie möglich zu veräußern. Das ist vor allem dann der Fall, wenn Sie bereits ahnen, dass Sie kein gutes Geschäft machen werden.

Die Zielgruppe besteht dementsprechend aus Personen, die kein hohes Eigenkapital haben, aber dringend eine Immobilie suchen, wie beispielsweise junge Familien.

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Welche Vorteile hat es, Immobilien mit Verlust mit einem Maklers zu verkaufen?

Eine professionelle Immobilienbewertung ist vor allem bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken in schlechteren Lagen, die Sie nach Möglichkeit nicht mit Verlust verkaufen möchten, sinnvoll. Dabei hilft der Makler. Dieser kann den Preis realistisch einschätzen und einen langen Leerstand vermeiden. Außerdem gibt er Ihnen Tipps dafür, wie Sie den Verlust minimieren, an Verkaufskosten sparen und welche organisatorischen und rechtlichen Aspekte wichtig sind.


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Welche Kosten sollte ich beim Verkauf einer Immobilie mit Verlust erwarten?

Sparen Sie an den Kosten soweit wie möglich. Allerdings können Sie durch einige Reparaturen den Verkaufspreis erhöhen und die Immobilie vielleicht doch noch mit Gewinn verkaufen. Stellen Sie sich auf Kosten von etwa 500 Euro für den Energieausweis ein. Wenn Sie Grundschulden beim Notar löschen lassen, tragen Sie dafür die Kosten, deren Höhe abhängig vom Darlehen ist. Bei der Bank ist eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wenn Sie ein Darlehen durch den Gewinn aus dem Immobilienverkauf abbezahlen.

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Wie sieht die Spekulationsfrist bei Immobilien mit Verlust aus?

Wer eine Immobilie innerhalb von weniger als zehn Jahren nach Erwerb verkauft, muss auf den Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Diese Frist können Sie umgehen, wenn Sie nachweisen, dass Sie in den letzten Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst in der Immobilie gewohnt haben. Allerdings ist beim Immobilienverkauf mit Verlust kein Gewinn zu verzeichnen, weshalb Sie die Spekulationssteuer in diesem Fall ohnehin nicht zahlen müssen.

Tipp

Wenn Sie aus einem anderen Immobilienverkauf Gewinn erzielen, können Sie diesen mit dem Verlust ausgleichen. Auch ein Verlustgeschäft aus dem letzten Jahr kann bei der Steuerberechnung gültig gemacht werden. Alternativ tragen Sie den Verlust vom Immobilienverkauf in die Steuern für das Folgejahr über. Das gilt allerding nur für Gewinne aus Immobiliengeschäften und nur dann, wenn der Verkauf mit Verlust innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb erfolgt.

Fällt beim Verkauf von Immobilien mit Verlust Spekulationssteuer an?

Die Höhe der Spekulationssteuer berechnet sich individuell und hängt von Ihrer persönlichen Steuerklasse sowie vom Verkaufspreis ab. Die Steuer bezieht sich nur auf den erzielten Gewinn. In dieser Beispielrechnung sehen Sie, wie sich die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf mit Gewinn gestalten kann:

Verkaufspreis der Immobilie 250.000 Euro
zum Verkauf anfallende Kosten (bspw. Reparaturen) -10.000 Euro
Anschaffungskosten -230.000 Euro
Gewinn, der versteuert werden muss 10.000 Euro
persönlicher Steuersatz 40 Prozent
Höhe der zu zahlenden Steuer 4.000 Euro

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Sie sollten die für den Verkauf nötigen Dokumente so schnell wie nötig zusammensuchen. Schauen Sie in Ihren Unterlagen nach, ob Ihnen die Baupläne, die Baubeschreibung und Berechnungen zu Wohnfläche, umbautem Raum und Nutzfläche noch vorliegen. Alternativ erhalten Sie diese gegen Gebühr im Bauordnungsamt. Den aktuellen Grundbuchauszug gibt es für 20 Euro im Grundbuchamt und das Baulastenverzeichnis für Kosten zwischen 15 und 50 Euro im Vermessungsamt. Mit bis zu 500 Euro ist der Energieausweis das teuerste Dokument.


Ihr Energieausweis
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, ist ein Energieausweis Pflicht.
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Wie kann ich die Immobilie für die Besichtigung in Szene setzen?

Um möglichst viele Käufer anzusprechen, sollten Sie nicht erwähnen, dass Sie ein Verlustgeschäft machen. Setzen Sie die Vorzüge der Immobilie in Szene und halten Sie eine Erklärung für den niedrigen Preis bereit. Darüber hinaus ist es für mögliche Käufer interessant, aktuelle Abrechnungen für Heiz- und Nebenkosten zu sehen, über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen und eventuelle Wartungsverträge Bescheid zu wissen.

Auf welche Besonderheiten beim Verkauf sollte ich achten?

Auch, wenn Sie viel in Ihre Immobilie investiert haben, etwa in Form einer teuren Einbauküche oder einer besonderen Einbauwanne, sollten Sie nicht auf einem zu hohen Preis beharren. Um den Verkauf der Wohnung ohne Verlust zu ermöglichen, ist es wichtig, schnell eine geringe Anzahl an Interessenten von den Basics wie dem Zustand des Dachs, der Fassadendämmung oder einer guten Heizanlage zu überzeugen.


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