Im­mo­bi­li­en­ver­kauf durch Be­treu­er

Wer seine Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht selbst verkaufen kann, bestellt dafür meistens einen Betreuer. Das ist vor allem bei alten Menschen der Fall, die vom Verkaufserlös einen Aufenthalt im Pflegeheim bezahlen. Hier erfahren Sie, was ein Betreuer darf und was nicht und warum das Betreuungsgericht eine so wichtige Rolle spielt.

• Ein Betreuer erhält alle Rechte, die auch ein Immobilienbesitzer beim Verkauf der Immobilie hat.
• Der Betreuer kann nur vom Betreuungsgericht bestellt werden und das Gericht muss den Hausverkauf genehmigen.
• Der Wert der Immobilie wird durch einen vom Betreuungsgericht beauftragten Sachverständigen festgelegt, weshalb es nur selten vorkommt, dass der Betreuer die Immobilie unter Wert verkauft.
• Durch die nötigen Genehmigungen beim Betreuungsgericht kann sich der Immobilienverkauf durch einen Betreuer in die Länge ziehen.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Es kommt in Deutschland häufig vor, dass ältere Menschen ins Pflegeheim gehen und ihre Immobilie verkaufen, um die Kosten dafür zu bezahlen. Wenn Sie als Verkäufer allerdings an Demenz leiden oder eine andere Krankheit haben, die es Ihnen unmöglich macht, sich selbst um den Verkauf zu kümmern, wird ein Betreuer eingeschaltet. Dieser hat aufgrund der Vollmacht, die der Immobilieneigentümer ihm ausstellt, die gleichen Befugnisse wie der Besitzer und verpflichtet sich dazu, die Immobilie zu verkaufen. Wichtig ist, dass der Betreuer vom Betreuungsgericht beauftragt wird.

Anders als bei der sozialen oder der gesundheitlichen Betreuung handelt es sich hier um einen rechtlichen Betreuer. Die Rechtsgrundlagen für die Betreuung sind ab §1896 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Darin steht, dass der Betreuer Sie gerichtlich und außergerichtlich vertritt. Die betreute Person bleibt allerdings geschäftsfähig, solange sie nicht als geschäftsunfähig erklärt wird.

Ein Betreuer mit einer entsprechenden Vollmacht darf beim Immobilienverkauf das tun, was der Verkäufer auch tun würde. Er muss allerdings zwangsläufig im besten Interesse des Besitzers handeln. Ohne gerichtliche Erlaubnis darf er die Immobilie nicht verkaufen. Er darf auch nicht im Namen des zu Betreuenden unterschreiben, sondern muss klarmachen, dass er im Auftrag unterschreibt und nur der gerichtlich bestellte Betreuer ist.

Mehr über die nötigen Vollmachten zum Immobilienverkauf erfahren Sie hier.

Das Betreuungsgericht trifft die Entscheidung über den Hausverkauf, denn der Betreuer darf dieses nur verkaufen, wenn das Gericht den Verkauf genehmigt. So soll dem Missbrauch von zu betreuenden Menschen vorgebeugt werden. Leider kommt es nämlich immer wieder vor, dass Familienmitglieder oder Betreuer sich die Vollmacht erschließen und den Hausverkauf dann ohne das Einverständnis des Immobilienbesitzers vollziehen.

Wer also seine Immobilie mit Betreuer verkaufen möchte, sollte zunächst eine gerichtlich wirksame Bestellung zum Betreuer einholen. Zudem muss das Gericht den Kaufprozess, sobald der Betreuer ihn mit oder ohne Makler ausgehandelt hat, genehmigen. Das kann zwischen vier und acht Wochen dauern und führt dazu, dass der Verkauf für eine Weile in der Schwebe hängt, falls es schon einen Käufer gibt. Der fertige Kaufvertrag muss ebenfalls gerichtlich genehmigt werden.

Auch beim Wertgutachten, das dem Verkauf einer Immobilie durch einen Betreuer vorangehen muss, spielt das Betreuungsgericht eine Rolle. Denn es beauftragt einen Sachverständigen damit, den Verkehrswert festzustellen. Der Betreuer muss den Verkaufspreis transparent auf Basis des Verkehrswertgutachtens festlegen und darf die Immobilie nicht unter diesem Wert verkaufen.

Mehr über den Verkehrswert einer Immobilie können Sie hier lesen.

Wenn der Betreuer erfolgreich bestellt wurde und ein Experte das betreuungsgerichtlich gültige Verkehrswertgutachten bestellt hat, geht es darum, den Immobilienverkauf genehmigen zu lassen. Dafür muss der Betreuer einen Antrag beim Betreuungsgericht stellen und den von ihm vorgeschlagenen Verkaufspreis nennen, der nicht unter dem ermittelten Verkehrswert liegen darf. Der Betreuer selbst oder ein Makler, der vom Betreuer beauftragt wurde, bringt die Immobilie dann auf den Markt.

Sobald ein Käufer gefunden ist, muss der Betreuer als Vertretung das Immobilienbesitzers beim Notartermin anwesend sein. wenn der Immobilienverkauf bereits offiziell vom Betreuungsgericht genehmigt ist, legt der Betreuer beim Notartermin die entsprechende Bestätigung vor.

Wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihr Betreuer das Haus unter Wert verkauft, können Sie innerhalb von zwei Wochen dem Bescheid des Betreuungsgerichts über die Genehmigung des Immobilienverkaufs widersprechen. Zwar muss sich der Betreuer an den Verkehrswert halten, aber es kann beispielsweise sein, dass es gerade einen Immobilien-Boom gibt. Da der Betreuer in Ihrem besten Interesse handelt sollte, ist es dann ratsam, mit dem Verkauf noch ein wenig abzuwarten. Ein voreiliger Verkauf kann vor dem Betreuungsgericht als Pflichtverletzung gewertet werden. Kritisch ist auch, wenn der Betreuer die Bewertung durch den Sachverständigen einfach übernimmt, ohne sich selbst zu informieren.