Kann man die ge­mein­sa­me Im­mo­bi­lie im Trennungsjahr ver­kau­fen?

Für die Scheidung ist das Trennungsjahr eine wichtige Voraussetzung. Das hört sich zunächst einmal einfach an, wirft aber insbesondere dann, wenn es eine gemeinsame Immobilie gibt, einige Fragen auf. Kann eine gemeinsame Immobilie noch vor der Scheidung verkauft werden und wie sieht es mit den Unterhaltsansprüchen aus?

• Auch im Trennungsjahr ist ein Verkauf möglich, wenn sich beide Partner einig sind.
• Vorsicht ist dann angebracht, wenn Unterhaltsansprüche bestehen.
• Ein Vermögensausgleich und Unterhaltsansprüche müssen zusammen mit dem Verkauf notariell beurkundet werden.
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Der Gesetzgeber verlangt, dass scheidungswillige Ehepartner mindestens ein Jahr voneinander getrennt leben müssen. Liegt eine Immobilie vor, entscheiden sich die beiden Partner oftmals dazu, gemeinsam in der Wohnstätte leben zu bleiben. Denn beide haben ein Nutzungsrecht. Die aktuelle Rechtsprechung geht dann von einer Trennung aus, wenn beide Eheleute getrennt wirtschaften.

Das bedeutet, sie kaufen getrennt ein, kochen nicht gemeinsam und nutzen kein gemeinsames Schlafzimmer. Oft entscheiden sich die Ehepartner aus finanziellen Gründen noch während des Trennungsjahrs dazu, die Immobilie zu verkaufen. Dies ist auch problemlos möglich, wenn sich beide einig sind.

Der Immobilienverkauf während der Trennung erfolgt wie ein regulärer Verkauf: Wenn sich beide Ehepartner über den Verkaufspreis und den Käufer einig sind, wird der Verkauf über den Notar vorgenommen. Es wird eine Kaufurkunde ausgestellt und eine Eintragung beziehungsweise Umtragung im Grundbuch vorgenommen.

Problematischer ist es, wenn einer der Ehegatten Unterhaltsansprüche hat oder wenn unterhaltspflichtige Kinder im Haushalt leben. Denn in diesem Fall müssen sich die Eheleute auch über den Vermögensausgleich einigen. Immer, wenn die Übertragung des Hauses in Zusammenhang mit Vermögens- und unterhaltsrechtlichen Absprachen steht, müssen diese festgehalten werden.

Sollte dies nicht berücksichtigt werden, ist der Vertrag ungültig, denn eine Regelung über den Zugewinnausgleich und den Ehegattenunterhalt muss vor einer bestandskräftigen Entscheidung immer notariell beurkundet werden.

Sollte eine Überschreibung erfolgen, ohne dabei gleichzeitig auch die Vermögensausgleichs- und Unterhaltsansprüche zu regeln, zieht dies für denjenigen, der das Haus übernimmt, unter Umständen Nachteile nach sich. Denn wer im Haus wohnen bleibt, dem wird durch den sogenannten Wohnvorteil ein höheres Einkommen angerechnet.

Die Partei, die im Haus wohnen bleibt, spart sich die monatliche Miete. Hinzu kommt, dass vor Beantragung der Scheidung die Übernahme einer Immobilie zu einem Vermögenszuwachs führt, der dann zu einem Gewinnausgleichsanspruch bei dem anderen Partner führt. Daher müssen alle Scheidungsfolgen notariell geregelt werden.

Sind sich beide Miteigentümer der Immobilie einig, ist die eigentliche Immobilienübertragung nicht schwierig. Übernehmer und Übergeber müssen sich lediglich einig sein, dass das Miteigentum auf den Partner übergeht. Diese Erklärung muss von einem Notar beurkundet werden.

Im Anschluss daran wird der Notar die Eigentumsänderung im Grundbuch eintragen lassen. Sobald dies geschehen ist, ist einer der Partner Allein-Eigentümer und die Immobilie ist auf ihn überschrieben.

Grundsätzlich hat jeder Ehepartner bei einer Immobilie das gleiche Nutzungs- und Wohnrecht. Bei der Scheidung wird die persönliche und familiäre Situation der einzelnen Partner berücksichtigt. Ein vorrangiges Nutzungsrecht hat derjenige, der auf die Immobilie angewiesen ist.

Das kann zum Beispiel der Ehepartner sein, der die Betreuung der gemeinsamen Kinder übernimmt. Derjenige, der sich regelwidrig verhält oder eine Ausweichmöglichkeit hat, muss in der Regel ausziehen.

Doch die Entscheidung, wer ausziehen muss, ist einzelfallbezogen und kann daher nicht pauschalisiert werden.

Besonders berücksichtigt wird bei der Entscheidung, wer ausziehen muss:

• Wenn ein Ehepartner allein oder mit einem Dritten an der Immobilie das Eigentum besitzt beziehungsweise das Nießbrauchrecht an dem Grundstück hat, auf dem die Immobilie steht.

• Ebenfalls berücksichtigt wird ein Dauerwohnrecht oder ein dingliches Wohnrecht (Wohnrecht eines Dritten, das im Grundbuch eingetragen ist).

Wenn das Wohl der gemeinsamen Kinder gefährdet ist, muss der andere Ehepartner ausziehen. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn es häufige Streitereien gibt, die einen negativen Einfluss auf die Psyche der Kinder haben oder aber, wenn Gewalttätigkeit vorliegt.