Wer ein oder mehrere Zimmer seiner Wohnung weitervermietet, sollte einen Untermietvertrag abschließen. Dies erfordert jedoch die ausdrückliche Zustimmung von dem:der Vermieter:in.

Hier lesen Sie, was im Untermietvertrag stehen muss, wie Sie sich rechtlich absichern, wie Sie eine:n Untermieter:in finden und was bei gewerblichen Untervermietungen zu beachten ist.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze:
  • Die Untervermietung ist bei privaten Wohnungen meist erlaubt, benötigt aber eine schriftliche Zustimmung durch den:die Vermieter:in sowie einen Untermietvertrag.

     

  • Mieter:innen sollten für die Untervermietung geeignete Kandidat:innen vorschlagen. Vermieter:innen dürfen diese nur aufgrund triftiger Gründe ablehnen.

     

  • Bei der Untervermietung an Gewerbe sowie an Tourist:innen sind andere Regelungen zu beachten.

     

  • Nutzen Sie eine Vorlage eines Untermietvertrags, um sich abzusichern.



Was ist bei Untermietverträgen zu beachten?

Ein Untermietvertrag ist rechtlich gesehen ein echtes Mietverhältnis mit allen üblichen Rechten und Pflichten. Der Vertrag besteht darin, dass der:die Hauptmieter:in die ganze Wohnung oder einzelne Räume an eine:n Untermieter:in vermietet. Das ist jedoch nur mit Erlaubnis von dem:der Vermieter:in gestattet.

„Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. […]“ - § 540 Absatz 1 BGB

Beim Untermietvertrag gelten die gesetzlichen Bestimmungen aus dem Mietrecht, was zum Beispiel die Kündigungsfristen, die Höhe der Miete, die Mietdauer und die Nebenkosten angeht. Der:die Hauptmieter:in ist weiterhin dafür zuständig, die gesamte Miete an den:die Vermieter:in zu überweisen (§ 540 Absatz 2 BGB).

tipp
Ist ein Zwischenmietvertrag = Untermietvertrag?

Als Synonym zum Untermietvertrag wird häufig auch vom Zwischenmietvertrag gesprochen. Dieser kommt zum Beispiel bei Auslandsaufenthalten zum Einsatz, gleicht aber formell dem Untermietvertrag.

Ein kostenloser Untermietvertrag ist im Internet als Vorlage zu finden. Doch Vorsicht: Solche Vorlagen für einen Untermietvertrag als PDF können Fehler oder ungültige Klauseln enthalten. Wer einen Untermietvertrag über ein geprüftes Formular abschließt, geht sicher, dass alle wichtigen Punkte berücksichtigt sind. Das gilt auch für den Zwischenmietvertrag.

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Wichtig: Untervermietung nur mit Erlaubnis von dem:der Vermieter:in

Beachten Sie, dass Sie den Untermietvertrag nur dann ausstellen dürfen, wenn Ihr:e Vermieter:in zustimmt. Anderenfalls droht Ihnen als Mieter:in die fristlose Kündigung. Zudem können Sie auf Unterlassung verklagt werden. Strafbar machen Sie sich damit allerdings nicht. 

Was sollte im Untermietvertrag stehen?

Streng genommen müssen Sie den Untermietvertrag nicht schriftlich abschließen. Auch mündliche Vereinbarungen sind gültig. Allerdings lassen sie sich im Streitfall nur schwer nachweisen. Daher sollten Sie in jedem Fall einen schriftlichen Vertrag abschließen. Dieser muss sich nach den Vorgaben zum Mietvertrag im § 535 des BGB richten, da er sonst keine rechtliche Gültigkeit besitzt.

Die folgende Checkliste für den Untermietvertrag zeigt Ihnen, was alles im Vertrag geregelt sein sollte. Achten Sie darauf, dass der Untermietvertrag als PDF all diese Punkte enthält:

  • Die Namen der Vertragsparteien (Hauptmieter:in und Untermieter:in)
  • Eine ausführliche Beschreibung der Wohnung: Adresse, Stockwerk, zu vermietende Räume (inkl. Gemeinschaftsräume, Keller, Stellplätze, Balkon und Garten), Gesamtfläche etc.
  • Anzahl der ausgehändigten Schlüssel
  • Die monatlich zu entrichtende Miete
  • Die Höhe der Kaution (inkl. Regelung, bis wann diese nach Auszug wieder ausgezahlt wird)
  • Beginn des Mietverhältnisses (bei Befristung auch das Enddatum des Mietverhältnisses)
  • Kündigungsfristen
  • Unterschriften beider Vertragsparteien

Untervermietung: Wann haben Mieter:innen berechtigtes Interesse?

Vermieter:innen stimmen der Untervermietung von Wohnungen meist zu. Wenn Mieter:innen nur einen Teil der Wohnung untervermieten möchten, haben sie unter Umständen sogar einen Anspruch auf die Zustimmung. Das gilt dann, wenn Mieter:innen ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorweisen können (§ 553 Absatz 1 BGB). Folgende Umstände und Gründe rechtfertigen ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung:

  • Wirtschaftliche Gründe: Ist die Wohnung so teuer, dass der:die Mieter:in die Miete nicht mehr allein aufbringen kann, liegt ein wirtschaftlicher Grund zur Untervermietung vor. Das kommt zum Beispiel häufig bei WGs vor, aus der ein:e Bewohner:in auszieht, während die anderen Bewohner:innen gerne bleiben möchten. Auch bei Trennung von Partner:innen kann ein finanzielles Loch entstehen, wenn die Miete plötzlich allein bezahlt werden muss.
  • Persönliche Gründe: Hierzu zählt zum Beispiel die Unterbringung von Verwandten oder von Lebenspartner:innen.

In diesen Fällen wird die Erlaubnis für das Ausstellen eines Untermietvertrags in der Regel erteilt. Möchten Mieter:innen allerdings die gesamte Wohnung weitervermieten, also selbst ausziehen, ohne das Mietverhältnis zu kündigen, dürfen Vermieter:innen frei entscheiden, ob sie dies akzeptieren. Das gilt auch dann, wenn etwa die Eltern ausziehen und ein Kind die Mieteinheit übernehmen will.

Wann dürfen Vermieter die Untervermietung ablehnen?

Es gibt auch einige Fälle, in denen Vermieter:innen die Untermiete ablehnen dürfen. Sie müssen ihre Entscheidung dann aber gut begründen. In der folgenden Übersicht ist zusammengefasst, wann Vermieter:innen dem Untermietvertrag zustimmen müssen und wann sie eine Untervermietung ablehnen dürfen:

Vermieter:in muss der Untermiete zustimmen

Vermieter:in darf die Untermiete ablehnen

✅ Mieter:in möchte mit Freund:in zusammenwohnen.

❌ Es besteht der konkrete und begründete Verdacht, dass die untermietende Person den Hausfrieden stören, die Mietwohnung schädigen oder zweckentfremden könnte.

✅ Mieter:in wird pflegebedürftig und möchte, dass eine Pflegekraft mit in der Wohnung lebt.

❌ Die Wohnung wäre durch den:die potenzielle:n Untermieter:in überbelegt.

 

✅ Mieter:in verdient plötzlich weniger und braucht eine:n Untermieter:in, um weiterhin die Miete zahlen zu können.

❌ Der:die Mieter:in möchte die gesamte Wohnung untervermieten.

 

❌ Die Untervermietung an Feriengäste gilt als gewerbliche Nutzung und ist daher nicht erlaubt.

Alternative zur Untermiete: WG mit Hauptmieter:innen

In manchen Fällen wie einer WG-Gründung ist es praktikabler, statt eines Untermietvertrags einen Vertrag mit mehreren Hauptmieter:innen aufzusetzen. Für Vermieter:innen hat dies den großen Vorteil, dass alle Hauptmieter:innen klar in der Verantwortung sind und die Haftung gesamtschuldnerisch übernehmen.

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Dritte Option: Eigenständige Mieter:innen

Sie können mit allen Mieter:innen auch einen eigenen Mietvertrag aufsetzen, der die Nutzung des jeweiligen Zimmers und anteilig die Nebenkosten regelt. Dies bietet sich besonders bei Studenten-WGs und Kurzzeitvermietung an.

Was ist beim Untermietvertrag für Gewerbe zu beachten?

Grundsätzlich ist auch eine Untervermietung von Gewerbeobjekten möglich. Da Gewerbemietverträge oft als befristete Mietverträge abgeschlossen werden, können sie manchmal über Jahre nicht gekündigt werden. Deshalb möchten manche Mieter:innen bei schlechter Geschäftslage untervermieten.

Zwar können Vermieter:innen den Mietvertrag zur Untermiete von gewerblich genutzten Räumen ohne Begründung ablehnen, aber es ist oft in ihrem Interesse, dass beispielsweise ein Ladenlokal nicht zu lange leer steht.

hint
Tipp: Vertragsfreiheit bei Gewerbemietverträgen nutzen

Mieter:innen von Gewerbeimmobilien sollten beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages darauf achten, dass entweder eine sogenannte echte Nachmieterklausel oder eine explizite Regelung zur Untervermietung enthalten ist, die eine Untervermietung der gewerblichen Räume unter bestimmten Umständen erlauben.

Wie ist die Rechtslage bei einer Untervermietung an Reisende?

Auch wenn es die einschlägigen Vermietungsportale für kurzzeitige Vermietungen in Urlauben und Co. so einfach erscheinen lassen: Selbst bei einer allgemeinen Zustimmung der Vermieter:innen zur Untervermietung ist bei der tageweisen Vermietung an Reisende und Tourist:innen Vorsicht geboten. In mehreren Fällen wurde die Untervermietung im Sinne einer Ferienwohnung als Beherbergungsgewerbe beurteilt, welches nicht von der generellen Untermietzustimmung abgedeckt ist.

Achten Sie daher auch dann darauf, wenn der:die Vermieter:in mit einer zeitweisen Untervermietung an Feriengäste einverstanden ist, dass es sich um eine gewerbliche und somit steuerpflichtige Vermietung handelt.


hint
Wichtig: Zweckentfremdungsverbot beachten

Die Untervermietung an Tourist:innen und Reisende stellt eventuell einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot dar, welches Strafen in Höhe von vielen Tausend Euro nach sich zieht. Überprüfen Sie daher die Regelungen in Ihrer Gemeinde, bevor Sie sich für eine Untervermietung an Tourist:innen entscheiden.

Untermietvertrag: Vorlage

Nutzen Sie diese kostenlose Vorlage für einen Untermietvertrag, um Ihre Untervermietung klar zu regeln. Lassen Sie sämtliche Anpassungen professionell prüfen, um sicherzugehen, dass Ihr Untermietvertrag rechtssicher ist.


Untermietvertrag

§ 1 Mietobjekt

____________________________________ (Hauptmieter:in) vermietet an _____________________________________ (Untermieter:in) folgende im Hause __________________________________(Adresse) gelegene Räume/Wohnung: __________________________________________ (Lage)

Die Wohnung ist ( ) möbliert ( ) teilmöbliert ( ) nicht möbliert (Zutreffendes ankreuzen). Dem:der Untermieter:in ist bekannt, dass der:die Vermieter:in selbst Mieter:in ist und gegenüber dem:der Eigentümer:in der Wohnung keinen Kündigungsschutz genießt.

Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Für die Kündigung gelten die gesetzlichen Vorschriften. Setzt der:die Mieter:in nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, findet eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht statt.

§ 2 Miete

Die Monatsmiete beträgt ________________ EUR und ist monatlich im Voraus bis zum dritten Werktag eines Monats an den:die Vermieter:in (Hauptmieter:in) zu bezahlen.

Daneben wird geschuldet eine Vorauszahlung für die Nebenkosten gemäß § 2 BetrKV in seiner jeweiligen Fassung von monatlich ________________________ EUR und sind zusammen mit der Miete zu bezahlen.

Der:die Untermieter:in leistet eine Kaution in Höhe von _____________________ EUR. Die Zahlung kann in drei Monatsraten erfolgen. In diesem Fall ist die erste Rate mit der Zahlung der ersten Miete, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete zu leisten.

§ 3 Weitere Leistungen

Die Versorgungsleistungen für Strom, Gas, Wasser, Fernwärme ( ) sind im Mietpreis inbegriffen ( ) bezieht der:die Mieter:in direkt auf eigene Rechnung (Zutreffendes ankreuzen). Die Kosten der von dem:der Mieter:in selbst betriebenen Einrichtungen trägt diese:r. Telekommunikationskosten bezahlt der:die Mieter:in gemäß der Vereinbarung in § 6.

§ 4 Einrichtung/Gebrauchsüberlassung

Folgende Einrichtungsgegenstände werden vermietet: _____________________________________. Während der Dauer des Untermietverhältnisses dürfen Einrichtungsgegenstände nur mit Genehmigung des:der Hauptmieters:in entfernt oder anderweitig aufgestellt werden. Der:die Untermieter:in ist ohne schriftliche Erlaubnis des:der Hauptmieters:in (Vermieter:in) nicht berechtigt, die Mieträume ganz oder teilweise, entgeltlich oder unentgeltlich an Dritte zu überlassen oder andere Personen als die beim Vertragsschluss angegebenen zusätzlich oder ersatzweise in die Mieträume aufzunehmen.

§ 5 Schönheitsreparaturen

Der:die Hauptmieter:in wird von der Durchführung von Schönheitsreparaturen freigestellt.

Für eine dem:der Untermieter:in renoviert übergebene Wohnung oder eine Wohnung, bei der der:die Hauptmieter:in dem:der Untermieter:in einen angemessenen Ausgleich für die von ihm:ihr nicht durchgeführte Renovierung geleistet hat, gilt Folgendes:

Der:die Untermieter:in hat die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen nach Maßgabe folgender Fristen auszuführen: Wand- und Deckenanstriche in Küche, Bad und Dusche alle fünf Jahre; in Wohn-/Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle sieben Jahre; in anderen Räumen alle zehn Jahre; Reinigen von Teppichböden, Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle zehn Jahre.

§ 6 Weitere Vereinbarungen

Der:die Untermieter:in ist verpflichtet, sich an der regelmäßigen Reinigung von gemeinschaftlich benutzten Räumen und Einrichtungen (bspw. Toilette, Bad, Küche, Kühlschrank usw.) nach folgender Maßgabe zu beteiligen:

Die Haustierhaltung ist mit Ausnahme von Kleintieren in üblichem Umfang (wie Ziervögel und Zierfische) und Hunden und Katzen nach Abwägung der Vermieter:innen und Mieterinteressen nicht gestattet. Sonstige weitere Vereinbarungen: ____________________________________________________________________

____________________________________________________________________

________________________                               ________________________

(Unterschrift Vermieter:in)                           (Unterschrift Mieter:in)

FAQ zum Thema Untermietvertrag

Wer darf einen Untermietvertrag machen?

Als Mieter:in dürfen Sie einen Untermietvertrag aufsetzen, wenn die Zustimmung von dem:der Vermieter:in dafür vorliegt. Auf diese Weise werden Mieter:innen zu Hauptmieter:innen, die jedoch weiterhin alle bestehenden Rechte und Pflichten haben.

Wann ist ein Untermietvertrag sinnvoll?

Der Untermietvertrag kommt etwa dann infrage, wenn eine Person aus einer WG auszieht, wenn Sie als Mieter:in einen Auslandsaufenthalt planen oder wenn Sie sich die Miete nicht mehr allein leisten können. Denken Sie daran, den Vertrag schriftlich abzuschließen.

Was muss ich beim Untermietvertrag beachten?

Der Untermietvertrag ähnelt dem klassischen Mietvertrag stark. Er sollte die Namen der Vertragsparteien, Details zur Wohnung, zur Höhe der Miete, Nebenkosten und Kaution, Kündigungsfristen sowie Regelungen zu Schönheitsreparaturen enthalten. Bei ImmoScout24 finden Sie eine Untermietvertrag-Vorlage zum Ausfüllen, sodass Sie den Untermietvertrag als PDF vorliegen haben.


Was passiert bei illegaler Untervermietung?

Wenn Mieter:innen ihre Wohnung ohne Zustimmung vermieten, riskieren sie die fristlose Kündigung ihres Mietvertrags. Das unerlaubte Untervermieten durch den:die Mieter:in stellt einen hinreichenden Grund für den:die Vermieter:in dar, die fristlose Kündigung des Mietvertrages auszusprechen.

Was kostet Ihr Umzug?

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Auf dieser Basis berechnet der Umzugskostenrechner die finalen Kosten für Ihren Umzug:

Wohnung

  • kein Balkon, keine Garage
  • Die alte/ neue Wohnung befindet sich jeweils im 3. OG
  • Alle Zimmer (inkl. Keller) weisen einen normalen Füllstand auf

Umzug

  • Der Transportweg von der Wohnungstür bis in den LKW (Auszug/ Einzug) beträgt 10m
  • Preis für Transport pro m3: 25 Euro
  • Preis für m3 pro 10 km Entfernung: 8 Euro
  • Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt

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