Untermietvertrag 2023: Vor­la­ge, In­halt und Tipps

Wer ein oder mehrere Zimmer seiner Wohnung weitervermietet, sollte einen Untermietvertrag abschließen. Dies erfordert jedoch die ausdrückliche Zustimmung von dem:der Vermieter:in.

Hier lesen Sie, was im Untermietvertrag stehen muss, wie Sie sich rechtlich absichern, wie Sie eine:n Untermieter:in finden und was bei gewerblichen Untervermietungen zu beachten ist.

Ein Untermietvertrag ist rechtlich gesehen ein echtes Mietverhältnis mit allen üblichen Rechten und Pflichten. Der Vertrag besteht darin, dass der:die Hauptmieter:in die ganze Wohnung oder einzelne Räume an eine:n Untermieter:in vermietet. Das ist jedoch nur mit Erlaubnis von dem:der Vermieter:in gestattet.

„Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. […]“ - § 540 Absatz 1 BGB

Beim Untermietvertrag gelten die gesetzlichen Bestimmungen aus dem Mietrecht, was zum Beispiel die Kündigungsfristen, die Höhe der Miete, die Mietdauer und die Nebenkosten angeht. Der:die Hauptmieter:in ist weiterhin dafür zuständig, die gesamte Miete an den:die Vermieter:in zu überweisen (§ 540 Absatz 2 BGB).

Ein kostenloser Untermietvertrag ist im Internet als Vorlage zu finden. Doch Vorsicht: Solche Vorlagen für einen Untermietvertrag als PDF können Fehler oder ungültige Klauseln enthalten. Wer einen Untermietvertrag über ein geprüftes Formular abschließt, geht sicher, dass alle wichtigen Punkte berücksichtigt sind. Das gilt auch für den Zwischenmietvertrag.

Streng genommen müssen Sie den Untermietvertrag nicht schriftlich abschließen. Auch mündliche Vereinbarungen sind gültig. Allerdings lassen sie sich im Streitfall nur schwer nachweisen. Daher sollten Sie in jedem Fall einen schriftlichen Vertrag abschließen. Dieser muss sich nach den Vorgaben zum Mietvertrag im § 535 des BGB richten, da er sonst keine rechtliche Gültigkeit besitzt.

Die folgende Checkliste für den Untermietvertrag zeigt Ihnen, was alles im Vertrag geregelt sein sollte. Achten Sie darauf, dass der Untermietvertrag als PDF all diese Punkte enthält:

• Die Namen der Vertragsparteien (Hauptmieter:in und Untermieter:in)
• Eine ausführliche Beschreibung der Wohnung: Adresse, Stockwerk, zu vermietende Räume (inkl. Gemeinschaftsräume, Keller, Stellplätze, Balkon und Garten), Gesamtfläche etc.
• Anzahl der ausgehändigten Schlüssel
• Die monatlich zu entrichtende Miete
• Die Höhe der Kaution (inkl. Regelung, bis wann diese nach Auszug wieder ausgezahlt wird)
• Beginn des Mietverhältnisses (bei Befristung auch das Enddatum des Mietverhältnisses)
• Kündigungsfristen
• Unterschriften beider Vertragsparteien

Vermieter:innen stimmen der Untervermietung von Wohnungen meist zu. Wenn Mieter:innen nur einen Teil der Wohnung untervermieten möchten, haben sie unter Umständen sogar einen Anspruch auf die Zustimmung. Das gilt dann, wenn Mieter:innen ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorweisen können (§ 553 Absatz 1 BGB). Folgende Umstände und Gründe rechtfertigen ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung:

• Wirtschaftliche Gründe: Ist die Wohnung so teuer, dass der:die Mieter:in die Miete nicht mehr allein aufbringen kann, liegt ein wirtschaftlicher Grund zur Untervermietung vor. Das kommt zum Beispiel häufig bei WGs vor, aus der ein:e Bewohner:in auszieht, während die anderen Bewohner:innen gerne bleiben möchten. Auch bei Trennung von Partner:innen kann ein finanzielles Loch entstehen, wenn die Miete plötzlich allein bezahlt werden muss.
• Persönliche Gründe: Hierzu zählt zum Beispiel die Unterbringung von Verwandten oder von Lebenspartner:innen.

In diesen Fällen wird die Erlaubnis für das Ausstellen eines Untermietvertrags in der Regel erteilt. Möchten Mieter:innen allerdings die gesamte Wohnung weitervermieten, also selbst ausziehen, ohne das Mietverhältnis zu kündigen, dürfen Vermieter:innen frei entscheiden, ob sie dies akzeptieren. Das gilt auch dann, wenn etwa die Eltern ausziehen und ein Kind die Mieteinheit übernehmen will.

Es gibt auch einige Fälle, in denen Vermieter:innen die Untermiete ablehnen dürfen. Sie müssen ihre Entscheidung dann aber gut begründen. In der folgenden Übersicht ist zusammengefasst, wann Vermieter:innen dem Untermietvertrag zustimmen müssen und wann sie eine Untervermietung ablehnen dürfen:

In manchen Fällen wie einer WG-Gründung ist es praktikabler, statt eines Untermietvertrags einen Vertrag mit mehreren Hauptmieter:innen aufzusetzen. Für Vermieter:innen hat dies den großen Vorteil, dass alle Hauptmieter:innen klar in der Verantwortung sind und die Haftung gesamtschuldnerisch übernehmen.

Grundsätzlich ist auch eine Untervermietung von Gewerbeobjekten möglich. Da Gewerbemietverträge oft als befristete Mietverträge abgeschlossen werden, können sie manchmal über Jahre nicht gekündigt werden. Deshalb möchten manche Mieter:innen bei schlechter Geschäftslage untervermieten.

Zwar können Vermieter:innen den Mietvertrag zur Untermiete von gewerblich genutzten Räumen ohne Begründung ablehnen, aber es ist oft in ihrem Interesse, dass beispielsweise ein Ladenlokal nicht zu lange leer steht.

Auch wenn es die einschlägigen Vermietungsportale für kurzzeitige Vermietungen in Urlauben und Co. so einfach erscheinen lassen: Selbst bei einer allgemeinen Zustimmung der Vermieter:innen zur Untervermietung ist bei der tageweisen Vermietung an Reisende und Tourist:innen Vorsicht geboten. In mehreren Fällen wurde die Untervermietung im Sinne einer Ferienwohnung als Beherbergungsgewerbe beurteilt, welches nicht von der generellen Untermietzustimmung abgedeckt ist.

Achten Sie daher auch dann darauf, wenn der:die Vermieter:in mit einer zeitweisen Untervermietung an Feriengäste einverstanden ist, dass es sich um eine gewerbliche und somit steuerpflichtige Vermietung handelt.

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