Son­der­kün­di­gungs­recht: Mus­ter-Vor­la­ge für for­ma­le Schrei­ben

Für Mieter:innen ist es einfacher als für Vermieter:innen das Sonderkündigungsrecht geltend zu machen. Erfahre hier, in welchen Situationen die vorzeitige Kündigung erlaubt ist. Nutze die kostenlose Muster-Vorlage in diesem Artikel, um ein Sonderkündigungsschreiben aufzusetzen, wenn du dein Mietverhältnis vorzeitig beenden möchtest.

Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags erlaubt eine verkürzte Frist. Das Sonderkündigungsrecht gilt allerdings in definierten Ausnahmefällen.

Entscheidend ist, dass eine Situation außerhalb der normalen Umstände vorliegt.

Bei gravierenden Mietmängeln wie akuter Gesundheitsgefährdung, etwa durch starken Schimmelbefall, darfst du fristlos kündigen. 

Das Sonderkündigungsrecht hingegen greift eher in Fällen, die nicht akut sind, wo etwa die Miete erhöht wird oder eine große Modernisierung geplant ist. 

Es gibt verschiedene Situationen, in denen dir als Mieter:in ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Das sind die häufigsten Fälle im Mietrecht: 

• Mieterhöhung: Erhöht dein:e Vermieter:in die Miete, etwa auf die ortsübliche Vergleichsmiete kannst du nach Paragraph 558 BGB dein Sonderkündigungsrecht geltend machen.  

• Modernisierungsankündigung: Dein:e Vermieter:in hat dir schriftlich angekündigt (Wie vom Gesetz vorgeschrieben Paragraph 555c BGB), dass es große Modernisierungsmaßnahmen geben wird. In diesem Fall kündigst du vorzeitig und kannst ausziehen, bevor die Modernisierung voll umgesetzt ist. Dieser Fall ist in Paragraph 555e BGB geregelt.  

• Verweigerte Untervermietung: Benötigst du etwa berufsbedingt die Erlaubnis, ein:e Untermieter:in zu beherbergen, darf dein:w Vermieter:in das eigentlich nicht grundlos verweigern. Tut er:sie es doch, greift bei befristeten Verträgen mit Kündigungsausschluss ein Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 540 BGB. 

• Umzug in Pflegeheim oder betreutes Wohnen: Ein Sonderfall des Sonderkündigungsrechts betrifft betagte oder erkrankte Mieter:innen: Musst du aus gesundheitlichen Gründen dauerhaft in ein Pflegeheim oder eine seniorengerechte Wohnform umziehen, gilt das als wichtiger Grund. 

Bei jeder Sonderkündigung musst du bestimmte Fristen einhalten, damit die vorzeitige Kündigung wirksam wird. Sonderkündigung bedeutet nicht sofort aus dem Vertrag raus zu sein. Es gilt eine verkürzte Kündigungsfrist.  

So sind die Fristen geregelt:  

• Frist bei Sonderkündigung wegen Mieterhöhung: Das Gesetz sieht eine verkürzte Kündigungsfrist von zwei Monaten vor. Beispiel: Die Mieterhöhung wird dir am 10. April angekündigt. Du kannst nun bis 30. Juni die Sonderkündigung erklären. Dein Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des 31. August.  
• Frist bei Sonderkündigung wegen Modernisierung: Nach Erhalt der Modernisierungsankündigung hast du einen Monat Zeit, um dein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Beispiel: Die Modernisierung wird dir am 25. April schriftlich angekündigt. Du kündigst bis 31. Mai. Dann endet dein Mietverhältnis schon zum 30. Juni.
• Frist bei verweigerter Untervermietung: Du kündigst zwar außerordentlich, aber die üblichen drei Monate Frist laufen dennoch (verkürzt wird hier nichts, der Vorteil ist nur, dass du überhaupt kündigen darfst trotz Kündigungsausschluss). 

Wenn du von deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen willst, benötigst du ein formelles Kündigungsschreiben. Hier kommt der Musterbrief ins Spiel. 

Achte auf einen höflichen, sachlichen Ton. Schick die Kündigung am besten per Einschreiben mit Rückschein oder Übergabe-Einschreiben. Alternativ kannst du die Kündigung persönlich übergeben und die Empfangsbestätigung auf einer Kopie quittieren lassen.