Welche Hausmeisterkosten muss der Mieter bezahlen? Neben der Vergütung gehören auch die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, grundsätzlich zu den umlegbaren Betriebskosten.

Der Hausmeister hat für die praktische und technische Betreuung eines Anwesens zu sorgen.

• Treppenhausreinigung,
• Räumen und Streuen im Winter,
• Kehren und Reinigen von Bürgersteigen und Außenanlagen,
• Bedienung, Überwachung und Pflege haustechnischer Anlagen,
• Bereitstellen der Mülltonnen.

• Einziehen der Miete,
• Abrechnung der Betriebskosten,
• Abnahme und Neuvermietung von Wohnungen,
• Vergabe von Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten,
• Überwachung des Gebäudes und der Außenanlagen. 
  

Damit Hausmeisterkosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Dort sollte klar geregelt werden, dass Betriebskosten zusätzlich zur Kaltmiete gezahlt werden und welche Positionen konkret umlegbar sind. Eine Orientierung bietet die Betriebskostenverordnung, die die umlagefähigen Kosten – darunter auch die für den Hausmeister – allgemein definiert. Der Mietvertrag kann auf diese Verordnung Bezug nehmen, um eine transparente Grundlage zu schaffen.

Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung ist der Mieter berechtigt, die Belege zu den einzelnen Positionen beim Vermieter einzusehen. Dazu gehören auch die Lohn- und Gehaltsabrechnungen des Hausmeisters oder die Rechnungen einer Hausmeisterfirma. Die Leistungen sollten im Hausmeistervertrag konkret bezeichnet und getrennt berechnet werden. Pauschalabzüge muss der Vermieter auf Anfrage nachvollziehbar aufschlüsseln. Die Arbeiten des Hausmeisters müssen außerdem klar von den Verwaltungsaufgaben abgegrenzt sein. Tätigkeiten der Hausverwaltung müssen abgezogen werden.

Mangelhaft erbrachte Hausmeisterleistungen berechtigen den Mieter zunächst nicht zur Kürzung seines Betriebskostenanteils an den Hausmeisterkosten. Selbstverständlich muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Hausmeisterarbeiten ordentlich ausgeführt werden. Kürzt der Vermieter berechtigt die Hausmeistervergütung, darf er auch nur die tatsächlichen Zahlungen in die Betriebskostenabrechnung einstellen.

Der Eigentümer kann die Aufgaben des Hausmeisters selbst übernehmen. In der Betriebskostenabrechnung kann er den Betrag ansetzen, den ein fremdes Unternehmen für die gleiche Tätigkeit in Rechnung stellen würde. Die Umsatzsteuer muss dabei abgezogen werden.

Die Arbeiten müssen nicht persönlich erbracht werden. Der Vermieter kann diese an seine Mitarbeiter delegieren.

Als Orientierung für angemessene Hausmeisterkosten dient der ortsübliche Durchschnitt, der sich oft aus dem Mietspiegel oder Betriebskostentabellen ableiten lässt. Liegen keine Durchschnittswerte vor, können Vermieter die Kosten anhand vergleichbarer Objekte mit ähnlicher Größe, Lage und Nutzung schätzen. Angebote lokaler Hausmeisterdienste können ebenfalls als Richtwert herangezogen werden.

Bei Immobilien mit gemischter Nutzung, also Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten, ist der Vermieter verpflichtet, einen Vorwegabzug vorzunehmen. So wird sichergestellt, dass die Wohnraummieter nicht für zusätzliche Kosten aufkommen, die durch die Gewerbenutzung entstehen.

Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen. Dabei ist er nicht verpflichtet, die günstigste Lösung zu wählen, sondern kann sachliche Gründe bei seiner Entscheidung berücksichtigen. Unzulässig ist jedoch, wenn er unangemessen hohe oder marktunübliche Entgelte vereinbart, die den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung widersprechen. Verstößt der Vermieter gegen dieses Gebot, dürfen die überhöhten oder unnötigen Kosten nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Auch das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hat klargestellt, dass Vermieter nur angemessene und notwendige Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen dürfen. In dem verhandelten Fall (Urteil vom 19. März 2013, Az.: I-24 U 115/12) hatte eine Mieterin beanstandet, dass die Kosten für eine Vollzeit-Hausmeisterstelle in die Nebenkostenabrechnung eingeflossen waren. Sie argumentierte, dass eine Vollzeitkraft für das betreffende Objekt unverhältnismäßig sei und die Vergütung des Hausmeisters unangemessen hoch ausfalle.

Die Mieterin verweigerte die Nachzahlung, woraufhin der Vermieter die ausstehenden Beträge einklagte – jedoch ohne Erfolg. Das Gericht entschied, dass Mieter nur für wirtschaftlich vertretbare Kosten herangezogen werden können. Unverhältnismäßig hohe Ausgaben, die über das erforderliche Maß hinausgehen, muss der Vermieter selbst tragen.

Das Gericht sah im vereinbarten Stundenlohn des Hausmeisters keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip. Bei einem Bruttomonatslohn von 1.800 Euro, inklusive der Arbeitgeberanteile an Sozialversicherungsbeiträgen, ergibt sich bei 37 Wochenstunden ein Stundenlohn von etwa 11,30 Euro, was für Hausmeisterdienste als angemessen gilt.

Unplausibel war jedoch die Vollzeitbeschäftigung des Hausmeisters. Obwohl er vertraglich für Aufgaben wie Reinigung, Pflege der Bepflanzung, Winterdienst und die Überwachung der Heizungsanlage eines 3.000 Quadratmeter großen Objekts zuständig war, führte er die Gartenpflege nicht selbst aus, und auch der Winterdienst war ausgelagert. Laut der Mieterin beschränkten sich seine Tätigkeiten auf zwei wöchentliche Sicherheitsrundgänge von je einer Stunde.

Besonders auffällig war für die Richter aber der folgende Kostenunterschied: Während die Hausmeisterstelle von 2005 bis 2008 mit rund 20.000 Euro pro Jahr angesetzt war, sanken die Ausgaben danach auf nur noch etwa 6.000 Euro jährlich – bei gleichbleibendem Leistungsumfang. Dies werteten sie als Anzeichen für die vorherige Unwirtschaftlichkeit.

Das Gericht entschied daher, dass die Mieterin nur die angemessen geringeren Hausmeisterkosten als Nebenkosten zu tragen habe. Der Vermieter blieb daher auf dem Differenzbetrag der Hausmeisterkosten sitzen.