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Aktualisiert am 3. August 2021

Wenn Vormieter:innen eine Zahlung für den raschen Auszug verlangen, ist das unzulässig. Aber eine Ablöse für die Einbauküche darf man verlangen. Wir erklären wie du einen fairen Preis für Einbauküchen und Möbel ermittelst.

5000 Euro für eine Einbauküche? 2000 Euro und die Wohnung ist sofort frei? Derartige Forderungen hören Wohnungssuchende gelegentlich von Vormieter:in oder Vermieter,:in wenn er oder sie eine Wohnung mieten wollen. Diese Extrazahlungen sind auch bekannt als Abstands- oder Ablösezahlungen. Während Abstandszahlungen unzulässig sind, dürfen Vereinbarungen über eine Ablösezahlung sehr wohl getroffen werden.

Der Unterschied zwischen Abstandzahlung und Ablöse

Mit einer Abstandszahlung versucht sich ein:e Vormieter:in vom neuen Mieter den Auszug vergolden zu lassen. Dazu bietet der oder die Vormieter:in etwa an, schon ein paar Wochen vor dem Ende des Mietvertrags auszuziehen und die Wohnung für Nachmieter:innen zu räumen. Das ist aber laut Mietgesetz unzulässig (BGH, VIII ZR 212/96). Ein:e Nachmieter:in sollte sich also auf derartige Vereinbarungen nicht einlassen.

Anders verhält es sich mit sogenannten Ablösezahlungen. In diesem Fall verlangen der ausziehende Mieter:innen eine Zahlung durch den oder die Vermieter:in für die Investitionen, die er in den letzten Jahren in die Wohnung gesteckt hat. Das betrifft Ein- und Umbauten, die den Wert der Wohnung nachhaltig steigern, also etwa eine neue Heizung, ein modernes Bad oder ein werthaltiger Fußbodenbelag. Alles Dinge, die man beim Auszug nicht mitnehmen kann, aber einen gesetzlichen Anspruch auf Entschädigung hat. Hier findest du eine Vorlage für die Vereinbarung einer Ablösezahlung

Bei Möbeln, Einbauküche und Medienanschlüssen gehen Mieter:innen leer aus – es sei denn, sie treffen eine Vereinbarung mit den Nachmieter:innen. Diese übernehmen dann etwa die Einbauküche und zahlen dafür eine Ablöse. Sofern dieser Deal im Sinne aller Beteiligten ist, also auch der Vermieter nichts gegen einen Verbleib der Küche in der Wohnung hat, schließen Vor- und Nachmieter:innen einen Kaufvertrag.


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Wie hoch darf die Ablöse sein?

Der Deutsche Mieterbund weist allerdings darauf hin, dass der Preis für die erworbenen Einrichtungsgegenstände im Verhältnis zum tatsächlichen Wert stehen muss. Liegt die Summe 50 Prozent über dem Zeitwert der Einbauküche oder des Möbelstücks, kann der Nachmieter das zu viel gezahlte Geld zurückfordern. Ist die für 10.000 Euro verkaufte Küche so ramponiert, dass sie nicht mehr als 5.000 Euro wert ist, kann der Käufer 2500 Euro von der Ablöse zurückfordern. Klüger ist es natürlich, so viel Geld erst gar nicht zu zahlen.

 

4 Schritte zum richtigen Ablösepreis

Die Ablösesumme darfst du grundsätzlich frei verhandeln. Doch es gibt eine konkrete Formel für die Ermittlung des sogenannten Zeitwertes. Sie hilft dabei, einen fairen Preis zu ermitteln. Unsere Beispielrechnung führen wir an einer Küche durch. Da Einbauküchen maßgeschneidert sind, werden sie oft in der Wohnung gelassen. Du könntest dieselbe Rechnung aber auch für andere Möbelstücke vornehmen. Das funktioniert in vier einfachen Schritten.

Schritt 1

Recherchiere, ob die Beispielsküche noch zu bekommen ist und wieviel sie kostet. Dann betrachtest du die Wertminderung. Rund ein Viertel des Preises ziehst du für das erste Jahr ab und 4 Prozent für jedes weitere Jahr, in der die Küche bereits in Benutzung ist.

Beispiel: Die Küche hat 10.000 Euro gekostet und wurde vor 5 Jahren installiert. Du ziehst grob 2.500 Euro für das erste Jahr ab und 1.600 Euro für die nachfolgenden vier Jahre. Du kommst auf die Zwischensumme von 5.900.

Schritt 2

Je nach Qualität kannst du nun die Restnutzungsdauer ermitteln. Im mittleren Preissegment kann man mit einer Gesamtnutzungsdauer von 15 Jahren rechnen – bei teuren Küchen sind es 10 Jahre mehr, bei billigen Küchen 5 Jahre weniger.

Beispiel: Die Küche für 10.000 Euro Neupreis hat durch die Wertminderung von 5 Jahre Nutzung noch Restnutzungsdauer von 10 Jahren.

Schritt 3

Die Zwischensumme der Küche malgenommen mit der Restnutzungsdauer.

Beispiel: Die Zwischensumme nach Wertminderung von 5.900 x 10 Jahre Restnutzung = 59.000

Schritt 4

Dieser Wert wird mit der Gesamtnutzungsdauer minus 1 geteilt

Beispiel: 59.000 ÷ 14 = 4.214,29 Euro. So viel kann von den Nachmieter:innen für die Küche verlangt werden.

Kleinere Schäden können noch abgezogen werden – zum Beispiel kaputte Griffe oder verklemmte Schubladen. Genauso können weitere Einbauten noch zum Preisaufschlag führen. Dieser darf höchstens die Hälfte des Gesamtpreises ausmachen.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).


Tipp: Als MieterPlus-Nutzer kannst du eine kostenlose Mietrechtsberatung in Anspruch nehmen. So bist du bei strittigen Fragen gut beraten.


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