7 Tricks von Ver­mie­tern, die du ken­nen soll­test

Die Wohnungsnot setzt Mieterinnen und Mieter unter Druck. Nicht selten akzeptieren diese aus der Not heraus Vereinbarungen, die massiv zu ihren Nachteil sind. Wir zeigen, wo einige Vermietende versuchen zu tricksen.

Zahlungen für Einbauten, Küche oder in der Wohnung verbleibende Möbel können den Wohnungswechsel auf unangenehme Weise teuer machen. Der Vermietende darf rechtlich die Vergabe der Wohnung nicht abhängig machen von der Übernahme der Küche oder anderen Einrichtungsgegenständen. Das gilt als eine Umgehung des Mietrechts.

Wenn die Küche bereits vorhanden ist und Teil der Mietsache ist, darf der Vermieter eine höhere Miete verlangen. Die Kosten für die Nutzung der Küche sind dann in der Miete enthalten.

Falls der Vermieter möchte, dass der Mieter eine Einmalzahlung für die Küche leistet, muss dies als Kaufvertrag gesondert geregelt werden. Das gilt auch, wenn die Zahlung gegenüber dem Vormieter erfolgt. Denn nur so erhält der Mieter einen Nachweis, dass er im Mietverhältnis Besitzer der Küche ist.

Bei Abschlägen gilt: gezahlt wird nicht der Neuwert, sondern immer nur der Zeitwert. Eine Küche verliert bereits im ersten Jahr rund 24 Prozent an Wert. Danach sinkt deren Wert linear um vier Prozent pro Jahr. Demnach hat eine Küche im Durchschnitt eine Lebensdauer von rund 20 Jahren.

Überteuerte Ablösesummen können sittenwidrig sein (gemäß § 138 BGB), falls der verlangte Preis den tatsächlichen Wert der Küche erheblich übersteigt. Falls der Vermieter auf einer Abschlagszahlung besteht, kann eine  unverbindliche Beratung bei einem Mieterverein oder Anwalt sinnvoll sein.

Unter Umständen verlangen die Vermieterin oder der Vermieter bei der Neuvermietung einen höheren Mietpreis als die Mietpreisbremse zulässt. Seit dem 1. Januar 2019 gilt für solche Fälle eine Auskunftspflicht zur Vormiete (§ 556 g Abs. 1 a BGB). Die Auskunft muss vor Anschluss des Mietvertrages erfolgen. Sie muss den Ausnahmetatbestand benennen, der die höhere Miete rechtfertigt. Der Gesetzgeber erlaubt folgende Ausnahmen:

1.     Die Vormiete war bereits höher

2.     In den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisse wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt

3.     Es hat eine umfangreiche Kernsanierung der Wohnung stattgefunden

4.     Es handelt sich um ein Neubau nach 2014

Die Auskunft über die Vormiete muss in Textform erfolgen. Dabei reicht eine E-Mail. Heute enthalten die meisten Formularmietverträge einen Passus zur Mietpreisbremse und Vormiete.

Oft hört es sich nach einem guten Deal an, wenn Vermietende anbieten, die Wohnung unrenoviert zu überlassen. Der Mietende darf dann selbst sein neues Zuhause nach eigenem Geschmack gestalten. Schönheitsreparaturen beim Auszug entfallen. Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten bleiben dabei aber in der Verantwortung der Vermietenden und können nicht übertragen werden.

Zur Instandhaltung gehören zum Beispiel der Anstrich der Fenster außen und innen, die Sanierung des Badezimmers sowie alle Arbeiten zur Stromversorgung. Erledigt der Mietende diese Arbeiten doch in Eigenregie, dann sollte sich das zumindest in einem niedrigen Mietpreis widerspiegeln oder entlohnt werden.

Der Gesetzgeber hat die umlagefähigen Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) eindeutig definiert. Genauer hinschauen sollten Mietende bei den sonstigen Betriebskosten. Manche Vermietende versuchen unter den sonstigen Betriebskosten alle möglichen Kostenpunkte unterzubringen.

Als Faustregel gilt: Nur regelmäßig anfallende Arbeiten sind umlagefähig. Beispiele für zulässige sonstige Betriebskosten sind die Dachrinnenreinigung, die Wartung der Rauchmelder oder das Nachfüllen der Feuerlöscher. Alle sonstigen Betriebskosten muss der Vermietende im Mietvertrag immer eigens aufführen.

Ein dreister Trick: Vermietende bemühen bei anfallenden Kosten für Instandhaltung oder Reparaturen anteilig die Kleinreparaturregelung. Diese findet sich in den meisten Mietverträgen und ist gesetzlich zulässig. Unter Kleinreparaturen fallen aber nur Dinge des regelmäßigen Gebrauchs, wie zum Beispiel Rollladengurte, Türgriffe oder Duschköpfe.

Die Kleinreparaturen dürfen einen Betrag von 160 Euro im Jahr nicht übersteigen. Möchten Vermietende diesen Betrag zum Beispiel beim Austausch eines defekten Durchlauferhitzers anrechnen, ist das nicht zulässig.

Vermietende bieten manchmal ihren Mieterinnen und Mietern mit alten oder sehr alten Mietverträgen einen neuen Mietvertrag an. Sie möchten unter Umständen so für sie ungünstige Regelungen verschwinden lassen, neue Kostenpunkte unterbringen oder einfach die Miete erhöhen.

Bei bestehenden Mietverhältnissen gibt es rechtlich keine Grundlage, den Mietvertrag auszutauschen oder zu ändern. Ändert sich das Mietrecht, so treten die damit verbunden Regelungen automatisch in Kraft und bedürfen keiner neuen Vereinbarung.