Sa­nie­rung nö­tig: Fin­ger weg oder Schnäpp­chen?

Die Anforderungen an die Energieeffizienz steigen. Das Thema kocht gerade in den Medien richtig hoch, weil die geplanten Verschärfungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu hohen finanziellen Lasten führen könnten. Schlecht sanierte Gebäude verlieren deshalb zunehmend an Attraktivität und die Preise sinken. Möglicherweise ergibt sich daraus aber eine günstige Gelegenheit.

Robert Habeck (GRÜNE) kocht. Vor Wut. Mitte März äußerte er sich sehr zerknirscht darüber, dass die geplanten Änderungen am Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor den finalen Konsultationen an die Medien „bewußt geleaked worden, um dem Vertrauen in der Regierung zu schaden“ und zwar „des billigen taktischen Vorteils wegen“. Einige Medien, wie ein großes deutsches Boulevard-Blatt, haben sich über die Pläne des Grünen-Wirtschaftsministers empört und sprachen von einem "Sanierungswahnsinn" und einer "Öko-Diktatur". Der Gesetzentwurf besagt, dass ab 2024 keine rein fossil betriebenen Heizungen mehr eingebaut werden dürfen und bis 2045 alle vorhandenen Anlagen dieser Art aus deutschen Gebäuden verschwinden sollen. Es sollen jedoch auch flankierende Maßnahmen umgesetzt werden, um den CO2-Ausstoß zu begrenzen.

Die energetische Sanierung von Immobilien hat jetzt bereits einen großen Einfluss auf den Preis von Immobilien. Soll heißen: Sind Häuser und Wohnungen wahre Energiesparkönige, lassen sich höhere Preise verlangen. Sind sie eher schlecht gedämmt und mit alten, fossilen Heizungen ausgerüstet, steigt das Verhandlungspotenzial.

Deine Chance: Wenn du gut im Handwerken bist oder Freund:innen hast, die dir bei der Umsetzung der Sanierungen helfen, hast du gute Chancen, den Preis herunterzuhandeln und dann bei der Sanierung zu sparen. Das Stichwort heißt: Muskelhypothek. Sie spart dir Finanzierungssummen und ermöglicht im besten Fall, dass du ein Haus kaufen kannst, das du dir sonst nicht leisten würdest. Die Muskelhypothek wird von den Banken sogar als eine Form von Eigenkapital akzeptiert. Möglicherweise erhältst du auch einen günstigeren Renovierungskredit und kannst die teilweise sehr attraktiven Sanierungsförderungen der BAFA oder KfW nutzen.

Dass der Preisverfall bei schlecht sanierten Immobilien tatsächlich sinkt, ist keine Vermutung, sondern eine Tatsache. Eine aktuelle Umfrage des Maklers „Von Poll Immobilien“ unter 212 Immobilienexpert:innen zeigt dies sehr deutlich. Fast die Hälfte der Befragten (47,6 Prozent) bestätigen einen Nachfragerückgang von mehr als 30 Prozent. Etwa 20,9 Prozent geben an, dass die Nachfrage um 30 Prozent gefallen ist, während 17,5 Prozent von einem Rückgang um 20 Prozent berichten.

Aufgrund des Nachfragerückgangs sind auch die Preise für energetisch unsanierte Immobilien betroffen. Rund 35 Prozent der befragten Immobilienexpert:innen bestätigen einen Preisrückgang von 20 Prozent. Etwa 23,8 Prozent der Befragten berichten über einen Preisrückgang von 30 Prozent und 16 Prozent der Makler geben sogar an, dass die Preise um mehr als 30 Prozent gefallen sind.

Daniel Ritter, der geschäftsführende Gesellschafter bei „Von Poll Immobilien“ erläutert, wie sich Käufer:innen um die Energieeffizienz der Kaufobjekte informieren: „Während der im Rahmen des Verkaufsprozesses geforderte Energieausweis in der Vergangenheit von geringem Interesse war, fordern Kaufinteressenten jetzt entsprechende Informationen direkt ein, wägen die damit verbundenen Investitionen ab und nutzen diese als Argumente für ihre Preisverhandlungen.“ Außerdem würden Banken wesentlich genauer auf den Energieausweis schauen als früher. „Einige beginnen sogar damit, kleine Zinsnachlässe für besonders energieeffiziente Immobilien anzubieten“, erklärt Ritter.

Und wie viele Immobilien fallen in Deutschland in die Kategorie der weniger effizienten Gebäude? Hierzu hat der Immobilienfinanzierer Interhyp Zahlen vorgelegt. Das Unternehmen hat im vergangenen Jahr ein Energie-Effizienzklassen-Screening seiner finanzierten Objekte durchführen lassen. Dabei wurde festgestellt, dass 73 Prozent der von Interhyp finanzierten Immobilien älter als 20 Jahre sind. Fast die Hälfte (48 Prozent) der untersuchten Immobilien gehören in die Effizienzklassen F, G und H, die energetisch saniert werden müssen, um den Klimaschutzanforderungen der Europäischen Union gerecht zu werden.

Unsere Auswertung zeigt, dass je nach Energieklasse große Preisabschläge möglich sind. Im Vergleich zu Immobilien mit der Energieeffizienzklasse A liegen schon die Angebotspreise von Häusern und Wohnungen mit der Klasse B elf Prozent niedriger. Immobilien mit der Klasse C oder D werden im Mittel 18 Prozent günstiger angeboten. Bei den Klassen E bis H lässt sich am meisten sparen: Diese Immobilien liegen 27 Prozent unter den Angebotspreisen vergleichbarer Objekte mit der Klasse A. 

Um die Zahlen zu veranschaulichen, schauen wir uns Referenzobjekte an. Die Referenzwohnung hat 80 Quadratmeter und gilt mit Energieeffizienzklasse A oder B als saniert. In unsaniertem Zustand, das bedeutet Energieeffizienzklasse E-H, gibt es die Wohnung in der Stadt ganze 21 Prozent günstiger, das sind rund 82.000 Euro. Auf dem Land fällt das Einsparpotenzial noch größer aus: Hier gibt es die Referenzwohnung rund 28 Prozent günstiger. Da die Wohnung auf dem Land um einiges günstiger ist als in der Stadt, beträgt die Ersparnis in absoluten Zahlen allerdings weniger als in der Stadt, nämlich etwa 62.000 Euro.

Bei Häusern fällt das Sparpotenzial nicht ganz so groß aus, ist aber immer noch beachtlich. Hier ist unser Referenzobjekt 140 Quadratmeter groß und bietet in unsaniertem Zustand eine Ersparnis von rund 19 Prozent, in absoluten Zahlen sind das etwa 91.000 Euro. Auf dem Land sind 20 Prozent Ersparnis drin. Auch hier ist das Haus auf dem Land weitaus günstiger als in der Stadt, in absoluten Zahlen beträgt die gesparte Summe etwa 62.500 Euro. Wer die Muskelhypothek gezielt einsetzt und nicht so viel in die Sanierung investieren muss, kann hier also richtig sparen.

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