Ge­stie­ge­ne Zin­sen: 5 Tipps für dei­ne An­schluss­fi­nan­zie­rung

Für viele Immobilieneigentümer, die vor rund zehn Jahren ihr Eigenheim finanziert haben, läuft jetzt die Zinsbindung ihres Kredits aus. Das kann teuer werden: Während Baufinanzierungen 2016 noch zu sehr niedrigen Zinsen abgeschlossen werden konnten, liegen die Konditionen heute deutlich höher. Bei der Anschlussfinanzierung kann deshalb ein spürbarer Anstieg der monatlichen Rate drohen.

Wie groß die Mehrbelastung ausfällt, hängt allerdings stark davon ab, wie viel vom ursprünglichen Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Und auch die Wertentwicklung der eigenen Immobilie kann bei der Anschlussfinanzierung eine wichtige Rolle spielen.

Eine Modellrechnung von ImmoScout24 zeigt, wie unterschiedlich sich die höheren Zinsen auswirken können. Ausgangspunkt ist ein Darlehen über 350.000 Euro, das 2016 zu einem Sollzins von 1,4 Prozent abgeschlossen wurde. Für die Anschlussfinanzierung wird mit einem Sollzins von 3,9 Prozent gerechnet.

Wer ursprünglich nur ein Prozent Tilgung vereinbart hatte, hat nach zehn Jahren noch rund 312.000 Euro Restschuld. Bei gleichbleibender Tilgung würde die monatliche Rate im Modell von 700 auf 1.276 Euro steigen – ein Plus von rund 82 Prozent.

Bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent fällt die Mehrbelastung mit 36 Prozent bereits deutlich geringer aus. Wurden von Beginn an drei Prozent getilgt, steigt die Rate in der Modellrechnung lediglich um sechs Prozent.

Der Grund: Je mehr du während der ersten Finanzierungsphase bereits zurückgezahlt hast, desto kleiner ist die Summe, die du zu den heute höheren Zinsen weiterfinanzieren musst.

Steht deine Anschlussfinanzierung bevor, lohnt es sich deshalb, frühzeitig zu prüfen, welche Belastung auf dich zukommen könnte – und welche Möglichkeiten du hast, sie zu reduzieren.

Warte nicht erst auf das Verlängerungsangebot deiner Bank. Idealerweise beschäftigst du dich bereits 12 bis 18 Monate vor Ablauf deiner Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung.

Prüfe zunächst, wie hoch deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung sein wird und welche Monatsrate sich daraus bei den aktuellen Konditionen ergeben könnte. So erkennst du frühzeitig, ob die neue Rate zu deinem Haushaltsbudget passt und hast genügend Zeit, verschiedene Möglichkeiten zu prüfen.

Je nach verbleibender Laufzeit kann auch ein Forward-Darlehen infrage kommen. Damit kannst du dir bereits vor dem Ende deiner bisherigen Zinsbindung Konditionen für die spätere Anschlussfinanzierung sichern.

Gerade bei den derzeit höheren Zinsen macht es einen Unterschied, wie hoch die Summe ist, die du weiterfinanzieren musst. Prüfe deshalb deinen bestehenden Kreditvertrag: Sind noch Sondertilgungen möglich, bevor die Zinsbindung endet?

Mit einer Sondertilgung kannst du die Restschuld reduzieren und damit auch die Summe, auf die künftig der höhere Zinssatz anfällt. Allerdings solltest du dafür nicht deine gesamten finanziellen Rücklagen aufbrauchen. Eine ausreichende Reserve für unerwartete Ausgaben und Reparaturen am Eigenheim bleibt wichtig.

Nicht nur die Zinsen haben sich in den vergangenen zehn Jahren verändert – vielerorts sind auch Immobilien deutlich mehr wert als noch 2016. Nach einer Auswertung von ImmoScout24 sind die Kaufpreise seitdem in allen deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten gestiegen, im Mittel um rund 71 Prozent.

Das kann dir bei der Anschlussfinanzierung zugutekommen. Denn ist deine Immobilie heute mehr wert und gleichzeitig deine Restschuld gesunken, verbessert sich möglicherweise der sogenannte Beleihungsauslauf. Vereinfacht gesagt beschreibt er das Verhältnis zwischen Kreditsumme und Immobilienwert. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet für die Bank weniger Risiko und kann dir Spielraum für bessere Kreditkonditionen verschaffen.

Eine aktuelle Immobilienbewertung kann sich vor der Anschlussfinanzierung deshalb lohnen.

Das Angebot deiner bisherigen Bank anzunehmen, ist häufig die einfachste Lösung – aber nicht zwangsläufig die günstigste. Hole deshalb Vergleichsangebote anderer Anbieter ein. Schon kleine Unterschiede beim Zinssatz können bei einer hohen Restschuld über mehrere Jahre eine erhebliche Summe ausmachen.

Vergleichsangebote helfen dir außerdem bei den Verhandlungen mit deiner bisherigen Bank. Möglicherweise ist sie bereit, ihr erstes Angebot nachzubessern.

Ein Wechsel ist allerdings nicht für alle Eigentümer gleichermaßen einfach. Eine neue Bank prüft deine finanzielle Situation und die Immobilie erneut. Hat sich beispielsweise dein Einkommen seit Abschluss des ursprünglichen Darlehens reduziert oder hat sich deine Bonität verändert, kann das die Auswahl möglicher Anbieter einschränken. Umso wichtiger ist es, dich rechtzeitig um Alternativen zu kümmern.

Zehn Jahre sind eine lange Zeit – und wahrscheinlich haben sich seit dem Kauf deiner Immobilie auch deine persönlichen und finanziellen Rahmenbedingungen verändert.

Nutze die Anschlussfinanzierung deshalb für einen Kassensturz: Welche monatliche Rate kannst du langfristig tragen? Wie viel finanzieller Puffer bleibt daneben für Instandhaltung, Modernisierung und andere Ausgaben? Und welche Tilgungsrate passt heute zu deiner Situation?

Entscheidend ist nicht, die höchstmögliche Tilgung zu wählen, sondern eine Finanzierung, die auch langfristig zu deinem Budget passt.