6 He­bel für Kauf­preis und Fi­nan­zie­rung äl­te­rer Im­mo­bi­li­en

Ältere Immobilien kosten oft deutlich weniger als Neubauten, selbst in derselben Lage. Der niedrige Preis ist aber nur die halbe Wahrheit: Banken prüfen energetisch schwache Häuser strenger, und die Sanierung will am besten mitbezahlt werden. Sechs Hebel helfen dir, den Preis zu drücken und die Finanzierung solide aufzustellen: drei für die Verhandlung, drei für das Gespräch mit der Bank.

Wie groß der Preisunterschied je nach Baualter ist, zeigt Köln. In guter Lage kostete eine vor 1949 gebaute Eigentumswohnung im ersten Quartal 2026 im Schnitt 4.170 Euro pro Quadratmeter, ein Neubau ab 2021 dagegen 6.780 Euro. Die Zahlen stammen aus dem Immobilienpreisvergleich der Zeitschrift Stiftung Warentest Finanzen (Ausgabe 9/2026). Er schlüsselt die Preise erstmals nach Baujahresklassen auf und beruht auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, die vdpResearch ausgewertet hat. Das Ergebnis: Nicht nur die Lage, auch das Baujahr macht beim Preis einen großen Unterschied. Eines verraten die Tabellen allerdings nicht: ob ein Altbau saniert ist. Das musst du selbst herausfinden.

Wird dir ein Altbau zum Preis eines Neubaus angeboten, lohnt sich ein Gegencheck. Bei ImmoScout24 kannst du nach Baujahr und Energieeffizienzklasse filtern. So vergleichst du ähnliche Objekte aus derselben Bauzeit und einer vergleichbaren Lage. Inserate nennen allerdings Angebotspreise, keine Abschlusspreise. Der tatsächlich gezahlte Preis kann deutlich davon abweichen. Auf realen Verkäufen basieren dagegen die Grundstücksmarktberichte der örtlichen Gutachterausschüsse. Mit anderen Worten: Je mehr passende Vergleichswerte du heranziehst, desto sachlicher wird die Verhandlung.

Energieausweis, Alter der Heizung, Zustand von Dach und Fenstern: Lass dir alles zeigen und zieh im Zweifel eine:n Sachverständige:n hinzu. Jede Maßnahme, die du mit einem realistischen Kostenrahmen belegst, ist ein Argument für einen niedrigeren Preis. Vage Mängelrügen verpuffen dagegen.

Sanierungsfälle haben es derzeit schwer. Im Mai 2026 befragte das Maklerhaus Von Poll Immobilien seine eigenen Fachleute. 62,6 Prozent von ihnen berichteten, dass die Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Objekten seit Jahresbeginn leicht oder deutlich gesunken sei. Das ist eine Einschätzung aus Maklersicht und kein Marktindex, er deutet aber auf Verhandlungsspielraum hin.

Banken orientieren sich nicht am Kaufpreis, sondern am Beleihungswert, den sie oft vorsichtig ansetzen. Und sie sind strenger geworden: Laut der Kreditumfrage der Deutschen Bundesbank vom Juli 2026 haben die befragten Institute ihre Vergaberichtlinien für private Baukredite im zweiten Quartal per saldo gestrafft. In den vergangenen zwölf Monaten verschärften sie außerdem die Regeln für Kredite, die energetisch schwache Gebäude finanzieren, ohne deren Effizienz spürbar zu verbessern. Für dich heißt das: Eine schlechte Energieklasse kann mehr Eigenkapital oder einen höheren Zins kosten. Wie stark, legt jede Bank selbst fest. Ein Vergleich lohnt sich.

Umgekehrt kann die Sanierung zum Pluspunkt werden. Bei Krediten für Gebäude, die bereits sehr energieeffizient sind oder es durch die Sanierung werden sollen, wirkte sich das Klimathema bei den Banken zuletzt sogar leicht positiv aus. Künftig wollen sie noch deutlicher unterscheiden. Plane Kaufpreis und Modernisierung deshalb in einem Konzept und belege die Kosten mit Angeboten von Fachbetrieben. Denk dran: Staatliche Fördermittel musst du beantragen, bevor das Vorhaben beginnt. Einen Vertrag mit dem Fachbetrieb darfst du vorher nur unter dem Vorbehalt der Förderzusage schließen. Seit dem 21. Juli 2026 gelten für die Bundesförderung für effiziente Gebäude neue Bedingungen. Details nennen die KfW und das BAFA.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Eine alte Öl- oder Gasheizung muss nicht mehr allein wegen ihres Alters raus, und die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien ist gestrichen. Ein Freifahrtschein ist das nicht: Gas- und Ölheizungen, die nach diesem Stichtag eingebaut werden, brauchen ab 2029 einen steigenden Bio-Anteil im Brennstoff („Bio-Treppe“), und ab 2045 sollen alle Heizbrennstoffe klimaneutral sein. Auch beim Zins ist Vorsicht angebracht. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen im Juni und September 2026 angehoben. Zehnjährige Baukredite kosten je nach Anbieter und Beleihung gut vier Prozent und mehr. Plane deshalb einen Puffer ein.

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