Neubaukauf: Was, wenn der Bau­trä­ger pleitegeht?

Der Rohbau steht, drei Raten sind bezahlt – und dann kommt die Nachricht: Dein Bauträger hat Insolvenz angemeldet. Die Politik hat das Problem erkannt: Die Bundesregierung prüft, wie sie Menschen, die von einem Bauträger kaufen, besser schützen kann. Ein Ergebnis gibt es aber noch nicht. Deinen Kaufvertrag unterschreibst du aber vielleicht noch vor einem möglichen neuen Gesetz. Wenn du Zahlungsplan, Bauträger und Kreditvertrag genau prüfst, hast du schon heute mehr in der Hand, als viele glauben.

Im Koalitionsvertrag von Union und SPD steht ein knapper Satz: „Wir prüfen, wie wir Verbraucher beim Immobilienkauf besser vor der Insolvenz des Bauträgers schützen.“ Auf eine Anfrage der Grünen antwortete die Bundesregierung am 14. September 2026, die Prüfungen seien „noch nicht abgeschlossen“. Einen Gesetzentwurf oder Zeitplan kündigt sie nicht an. Nach Angaben eines nicht namentlich genannten Verbands gehen die befragten Fachleute davon aus, dass Käufer bei einer Pleite häufig bereits gezahlte Abschläge in Höhe von rund 60 bis 90 Prozent der Erwerbssumme verlieren. Nachweisen kann die Regierung diese Einschätzung nach eigenen Angaben nicht. Panik ist trotzdem fehl am Platz: Diese fünf Schritte helfen dir, dein Risiko zu minimieren:

Beim Kauf vom Bauträger gilt vor allem die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Der wichtigste Schutz steckt dabei im Zahlungsplan deines Vertrags. Nach § 3 MaBV darf der Bauträger erst Geld annehmen, wenn der Vertrag rechtswirksam ist, eine Vormerkung für dich im Grundbuch eingetragen wurde, die Freistellung von den Grundschulden seiner Bank gesichert ist und die Baugenehmigung vorliegt.

Danach darf er höchstens sieben Raten entsprechend dem Bauablauf verlangen. Die erste Rate von höchstens 30 Prozent darf er erst nach Beginn der Erdarbeiten fordern. Verlangt der Bauträger früher oder mehr Geld, ist das ein Alarmsignal.

Eine Ausnahme sieht § 7 MaBV vor: Stellt der Bauträger eine Sicherheit, etwa eine Bürgschaft, für alle Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung deiner Zahlungen, darf er von diesen Vorgaben abweichen. Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) ermöglicht nur eine solche Bürgschaft überhaupt einen finanziellen Ausstieg.

Als Verbraucher steht dir auch beim Bauträgervertrag eine Fertigstellungssicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vergütung zu. Der Bauträger muss sie dir bei der ersten Abschlagszahlung stellen: Entweder behältst du den Betrag von deinen Raten ein, oder er legt dir eine Bankbürgschaft vor. Die Sicherheit soll gewährleisten, dass dein Zuhause rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig wird. Fehlt sie im Notarvertrag, frag nach. Übrigens: Der VPB hält fünf Prozent im Regelfall für zu wenig und empfiehlt, zehn Prozent zu vereinbaren.

Prüfe vor dem Notartermin die wirtschaftliche Lage des Bauträgers, etwa mithilfe von Auskunfteien, des Handelsregisters oder Bewertungen anderer Kaufender, und besichtige Referenzobjekte. Wer schon länger am Markt ist, bringt meist ein geringeres Risiko als ein neu gegründetes Unternehmen mit – eine Garantie ist das jedoch nicht. Während des Baus gilt: Bezahlt wird nur, was bereits steht. Lass den Baufortschritt regelmäßig von unabhängigen Sachverständigen prüfen und hol dir bereits vor der Vertragsunterzeichnung bautechnischen und juristischen Rat.

Für viele eine schockierende Nachricht: Dein Kredit läuft weiter, auch wenn der Bau stockt. Laut VPB müssen Erwerbende ihr Darlehen selbst dann bedienen, wenn die Immobilie verloren ist. Laut Baufi24 kommst du aus dem Darlehensvertrag nur in Ausnahmefällen heraus, etwa wenn er das Darlehen eindeutig an eine konkrete Leistung bindet. Solche Klauseln sind dem Portal zufolge selten. Lass dir deshalb schriftlich von deiner Bank diese Fragen beantworten:

• Wie wird die Auszahlung an den Zahlungsplan und den Baufortschritt gekoppelt?
• Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an, und wie hoch sind sie?
• Was passiert mit meinem Darlehen, wenn der Bau stockt oder der Bauträger insolvent wird?

Kommt es trotz aller Vorsicht zur Pleite, tritt nicht vorschnell vom Vertrag zurück! Sonst verlierst du deinen Anspruch auf das Eigentum und die Vormerkung im Grundbuch, laut VPB meist das einzige insolvenzfeste Sicherungsmittel. Bis der Insolvenzverwalter und die Bank entscheiden, ob weitergebaut wird, vergehen laut in der Regel mindestens sechs Monate. Hol dir sofort fachlichen Rat, lass den Bauzustand von einem Gutachter dokumentieren und unterschreibe nichts, bevor die Folgen geklärt sind.

Alle Angaben ohne Gewähr.