Die Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) soll den Schutz des Erwerbers beim Bauträgervertrag oder Maklervertrag gewährleisten. Wie diese Verordnung die Zahlungen des Kunden an den Bauträger regelt und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Makler- und Bauträgerverordnung legt fest, welche Zahlungen der Kunde in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt an den Bauträger leisten muss.
  • Der Bauträger benötigt einen Bürgen, um überhaupt Zahlungen des Kunden entgegennehmen zu dürfen. Dieser Bürge muss zwingend eine Körperschaft des öffentlichen Rechts sein (Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen).
  • Die Bürgschaft ist jedoch nicht mit einer Fertigstellungsgarantie gleichzusetzen. 
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Was besagt die Makler- und Bauträgerverordnung?

Was ist die MaBV?

Die Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt zum Schutz des Erwerbers beim Bauträgervertrag die Frage, ab wann der Bauträger Geld vom Erwerber entgegennehmen darf und in welcher Weise der Bauträger die vom Erwerber entgegengenommenen Gelder absichern muss.

So ist dort geregelt, dass der Bauträger die empfangenen Gelder nur für das jeweilige Projekt verwenden darf. Außerdem muss er private Gelder und Zahlungen von Kunden auseinanderhalten (getrennte Vermögensverwaltung). Schließlich hat der Bauträger dem Erwerber eine Bürgschaft zu stellen, welche die Leistungserfüllung durch den Bauträger absichert oder er darf Raten nur nach Baufortschritt anfordern.


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Wann ist die Makler- und Bauträgerverordnung für Bauherren relevant?

Wer ein Grundstück und schlüsselfertiges Haus von einem Anbieter erwerben möchte, schließt in der Regel einen Vertrag mit einem Bauträger ab. Dieser Bauträgervertrag fixiert sämtliche Punkte des Kaufs.

Die Grundlage für die Erstellung von Bauträgerverträgen bilden diese drei Säulen:

  • Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)

  • Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B)

  • Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Die Makler- und Bauträgerverordnung ist vor allem für Käufer von Bauträgerobjekten relevant. Diese Bindung an die Gesetzestexte dient allen voran dem Schutz der Käufer.

Zentrales Ziel der Makler- und Bauträgerverordnung ist es, das Geld der Kunden vor missbräuchlicher Verwendung oder einem unberechtigten Zugriff zu schützen. Dementsprechend ist in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt, ab welchem Zeitpunkt und in welchen Raten der Bauträger Abschlagszahlungen vom Käufer verlangen darf, für welche Zwecke er diese Beträge verwenden darf und welche Sicherheiten er im Gegenzug erbringen muss.

Hinweis:

Doch auch wenn die Makler- und Bauträgerverordnung grundsätzlich dem Schutz des Kunden dienen, sollten Käufer immer auch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) des Bauträgervertrags prüfen. 

Wann dürfen laut Makler- und Bauträgerverordnung Zahlungen verlangt werden?

Wird ein Bauträgervertrag geschlossen, bedeutet dies nicht, dass der Bauträger sofort die entsprechende Kaufsumme verlangen kann. Vielmehr ist die Entgegennahme von Zahlungen laut der Makler- und Bauträgerverordnung an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft.

So dürfen Bauträger erst dann Geld vom Kunden entgegennehmen, wenn der Kaufvertrag zwischen Bauträger und dem Kunden rechtswirksam abgeschlossen wurde und sämtliche Genehmigungen, die für den Vollzug des Vertrags erforderlich sind, vorliegen.

Hinzu kommt, dass das Vorliegen dieser Voraussetzungen durch einen Notar schriftlich bestätigt wurde und dem Bauträger vertraglich keine Rücktrittsrechte eingeräumt wurden. Eine weitere Bedingung für die Entgegennahme von Zahlungen ist laut Makler- und Bauträgerverordnung, dass der Anspruch des Kunden auf Eigentumsübertragung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbruch zugunsten des Kaufs vorgenommen wurde.

Des Weiteren muss das betreffende Objekt auch von sämtlichen Grundpfandrechten freigestellt worden sein, die der Erwerber nicht übernehmen soll. Als Voraussetzung für die Entgegennahme von Zahlungsleistungen gilt laut Makler- und Bauträgerverordnung auch das Vorliegen einer Baugenehmigung. Für den Fall, dass eine Baugenehmigung nicht zwingend oder überhaupt nicht erforderlich ist, muss vom zuständigen Bauamt bestätigt werden, dass die Baugenehmigung als erteilt angesehen werden oder das Bauvorhaben gemäß den baurechtlichen Vorschriften begonnen werden kann.


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Welche Teilraten sind in der Makler- und Bauträgerverordnung vorgesehen?

Liegen die Voraussetzungen dafür vor, dass der Bauträger Geld vom Kunden entgegennehmen darf, kann er die gesamte Summe laut Makler- und Bauträgerverordnung in bis zu sieben Teilraten verlangen. Dabei können die Raten aus den folgenden Prozentsätzen zusammengesetzt werden:

Baufortschritt Anteil gemäß MaBV Gemessen woran?
Übertragung von Eigentum an einem Grundstück 30 % an der vertraglichen Gesamtsumme
Fertigstellung des Rohbaus und der Zimmererarbeiten 40 % an der Restsumme
Installation der Dachflächen und -rinnen 8 % an der Restsumme
Rohinstallation der Heizung 3 % an der Restsumme
Rohinstallation der sanitären Anlagen 3 % an der Restsumme
Rohinstallation der Elektroanlagen 3 % an der Restsumme
Einbau der Fenster, inklusive der Verglasung 10 % an der Restsumme
Innenputz (Beiputzarbeiten sind hiervon ausgeschlossen) 6 % an der Restsumme
Estrich 3 % an der Restsumme
Objekt ist bezugsfertig 12 % an der Restsumme
Fassadenarbeiten 3 % an der Restsumme
vollständige Fertigstellung des Objekts 5 % an der Restsumme
Wichtiger Hinweis:

Für den Fall, dass einige der genannten Leistungen nicht erforderlich sind, sieht die Makler- und Bauträgerverordnung vor, dass die jeweiligen Prozentsätze anteilig auf die verbleibenden Raten aufgeteilt werden. 

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Bürgschaft vom Bauträger als Grundvoraussetzung für Zahlungen des Kunden

Die Leistungserfüllung, die sich aus dem Kaufvertrag ergibt, muss der Bauträger gegenüber dem Käufer mit einer Bürgschaft absichern. Erst wenn diese Sicherheit in Form einer Bürgschaft gestellt wurde, kann der Bauträger Zahlungen des Kunden entgegennehmen.

Hintergrund dieser Bürgschaft ist es, Schadenersatzansprüche des Käufers abzusichern. Diese können entstehen, wenn der Bauträger oder von ihm beauftragte Subunternehmer vorsätzlich unerlaubte Handlungen begangen haben, die sich gegen die Vermögenswerte des Käufers richten.

Als Bürgen können hier nur Körperschaften des öffentlichen Rechts, Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen auftreten. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Bürgschaft keine Fertigstellungsgarantie darstellt. Darüber hinaus ist in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt, dass Bauträger die vom Kunden geleisteten Zahlungen ausschließlich für das im Vertrag genannte Vorhaben verwenden dürfen.

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