In der Regel schließen Bauherren und Immobilienkäufer eine Finanzierung bei einer Bank ab, um die Baukosten beziehungsweise den Kaufpreis stemmen zu können. Für diese Finanzierung ermittelt die kreditvergebende Bank einen Kreditrahmen, der die Obergrenze der Kredithöhe darstellt. Dafür gibt es verschiedene Verfahren, die die Bank anwendet. Welche Verfahren das sind und wie Sie selbst ermitteln können, welche Darlehenssumme für die Finanzierung möglich ist, erklärt dieser Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der Kreditrahmen kann bei Angestellten und Beamten auf Grundlage zweier Maßstäbe berechnet werden: erstens durch das monatliche Nettoeinkommen und zweitens durch monatliche Einkünfte abzüglich der Lebenshaltungskosten.
  • Gilt das monatliche Nettoeinkommen als Maßstab greift folgende Faustformel: Monatsnettoeinkommen x 110 ergibt den Kreditrahmen.
  • Gelten die monatlichen Einkünfte abzüglich der Lebenshaltungskosten als Maßstab gilt folgendes: monatliche Einkünfte minus Lebenshaltungskosten minus Sicherheitszuschlag ergibt die Obergrenze der monatlichen Darlehensrate, die als Grundlage zur Ermittlung des Kreditrahmens dient.
  • Der Kreditrahmen bei Freiberuflern und Selbständigen lässt sich nur im speziellen Einzelfall berechnen, da zu viele Risikofaktoren in die Berechnung einfließen.
Wer finanziert mich?

Verfahren I: Monatliches Nettoeinkommen als Maßstab

Für die Ermittlung des Kreditrahmens ziehen Banken das monatliche Nettoeinkommen als Maßstab heran. Dieses Einkommen zeichnet sich dadurch aus, dass es regelmäßig fließt. Eine Erbschaft beispielsweise spielt in diesem Zusammenhang also keine Rolle.

Das monatliche Nettoeinkommen ergibt sich letztlich aus dem Bruttoeinkommen abzüglich:

  • Einkommenssteuer
  • Kirchensteuer
  • Solidaritätszuschlag
  • Arbeitslosenversicherung
  • gesetzliche Rentenversicherung
  • gesetzliche Krankenversicherung
  • gesetzliche Pflegeversicherung

Das Einkommen generell besteht dabei nicht nur aus dem Arbeitsentgelt, sondern auch aus Kindergeld, erzielten Mieteinnahmen oder sonstigen Kapitalerträgen.

Eine zutreffende Faustformal lautet wie folgt:

Das monatliche Nettoeinkommen multipliziert mit 110 ergibt die größtmögliche Kreditsumme und damit den Kreditrahmen.

Beispielrechnung für Verfahren I

Monatliches Nettoeinkommen

 

Multiplikator

Theoretische Darlehensobergrenze

Arbeitsentgelt

1.955,67 €

 

 

Mieteinnahmen

445,00 €

 

 

Kindergeld

360,00 €

 

 

Gesamtsumme

2.760,67 €

x110

=303.673,70 €

Zu beachten: Üblicherweise nehmen Banken noch weitere Sicherheitszuschläge vor. Dies liegt unter anderem daran, dass die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung steigen können und somit die monatlichen Raten für den Darlehensnehmer dadurch teurer werden können. Erst so ergibt sich dann der tatsächliche Kreditrahmen, den eine Bank gewährt.


Hauskreditrechner

Verfahren II: Monatliche Einkünfte abzüglich Lebenshaltungskosten

Eine weitere Methode besteht darin, die monatlichen Einkünfte mit sämtlichen Lebenshaltungskosten zu verrechnen. Zu der daraus resultierenden Summe nimmt die Bank noch einen Sicherheitszuschlag vor. Der restliche Betrag, der aus dieser Berechnung übrigbleibt, stellt sodann die maximale Höhe der Darlehensraten dar, die der Darlehensnehmer bedienen könnte.

Gut zu wissen:

Die kreditvergebende Bank nimmt bei der Berechnung der Obergrenze der möglichen Darlehensraten nicht die tatsächlichen Lebenshaltungskosten des Darlehensnehmers, sondern zieht statistische Durchschnittswerte heran. 

Die errechnete maximale Höhe der Darlehensraten kann nun als Maßstab dafür genommen werden, mit welchen Konditionen ein bestimmter Darlehensbetrag realistisch ist. Angenommen, die maximale Höhe einer Darlehensrate beträgt 1.000 Euro, dann wäre folgende Beispielfinanzierung theoretisch möglich: 

Darlehensbetrag

200.000,00 €

Sollzinsbindung

15 Jahre

Sollzins p.a.

3,80 %

Anfänglicher Tilgungssatz

1,80 %

Monatliche Darlehensrate

933,33 €

Restschuld nach 15 Jahren

127.367,61 €

Getilgter Betrag nach 15 Jahren

72.632,39 €

Zinszahlungen nach 15 Jahren

95.367,61 €

Für die Restschuld wird eine Anschlussfinanzierung notwendig. Dann könnten die Konditionen auf der Grundlage veränderter Lebensumstände neu verhandelt werden. Das heißt, es kann unter Umständen eine höhere Monatsrate vereinbart werden, sodass das Darlehen zu einem früheren Zeitpunkt komplett getilgt werden kann. Eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld kann dann beispielsweise wie folgt aussehen:

Restschuld

127.367,61 €

Sollzinsbindung

15 Jahre

Sollzins p.a.

6,50 %

Anfänglicher Tilgungssatz

4,00 %

Monatliche Darlehensrate

1.114,47 €

Laufzeit bis zur Volltilgung

14 Jahre, 8 Monate

Getilgter Betrag

127.367,61 €

Zinszahlungen

71.729,83 €


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Verfahren III: Jahreseinkommen als Bezugsgröße

Bei Freiberuflern und Selbstständigen sind die oben genannten Verfahren nur bedingt beziehungsweise gar nicht anwendbar, da sich ihr Einkommen von Monat zu Monat unterscheiden kann. Kreditinstitute schauen hier vielmehr auf die Jahresbilanz respektive Jahresnettoeinkommen.

Sollte sich hierin eine gewisse, positive Kontinuität im Einkommen zeigen, steigen die Chancen für den Selbstständigen oder Freiberufler, ein Darlehen zu erhalten. Trotzdem muss er mit zusätzlichen Sicherheitszuschlägen beziehungsweise Zinsaufschlägen rechnen, da das Risiko der Einkommenssituation immer noch höher ist als bei Angestellten oder Beamten.

Gut zu wissen:

Bevor Selbstständige oder Freiberufler überhaupt für einen Kredit infrage kommen, setzen Banken in der Regel mindestens eine dreijährige Selbstständigkeit voraus. Außerdem sollte das Einkommen keinen großen Schwankungen unterliegen. Auch dies ist ein Anzeichen dafür, dass die Einkommensverhältnisse nicht als sicher betrachtet werden können. 

Ein Ausweg aus dieser Situation liegt zum Beispiel darin, eine größere Summe Eigenkapital anzusparen - vor allem, wenn es um eine Baufinanzierung geht. Die benötigte Darlehenssumme ist dann nämlich geringer, was für die jeweilige Bank ein geringeres Risiko bedeutet. 

Doch wie lässt sich der Kreditrahmen nun für Freiberufler und Selbstständige berechnen? Die Antwort: Es kommt immer auf den Einzelfall an. Es nehmen dafür zu viele verschiedene Faktoren auf die Risikoeinschätzung Einfluss. Je kontinuierlicher jedoch das Einkommen eines Selbstständigen ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, ein Darlehen in einer bestimmten Höhe zu erhalten. 

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Tipp:

Zusätzliche Sicherheiten wie beispielsweise eine Eigentumswohnung wirken sich positiv auf die Risikoeinschätzung der Bank aus.

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