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In diesem Bereich fällt die Bewertung der rechtlichen Rahmenbedingungen für Ihr zukünftiges Grundstück. Zentrale Fragen sind: Dürfen Sie auf dem Grundstück überhaupt bauen? Wenn ja, was dürfen Sie bauen? 

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Inhaltsverzeichnis

Darf das Grundstück überhaupt bebaut werden?

Die Frage nach der Bebaubarkeit erfordert vor Abschluss des Grundstückkaufvertrages in der Regel eine planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Beurteilung.

Wenn Sie nicht beurteilen können ob ihr Grundstück bebaubar ist, sollten Sie dies unbedingt mit einem Architekten oder den zuständigen Ämtern (Gemeinde, Bauamt, untere Wasserbehörde etc.) klären. Mündliche Zusagen sind immer unverbindlich und Fehlauskünfte oder Missverständnisse möglich. Lassen Sie sich Planungsstände immer schriftlich vom Amt geben. Ob und was Sie auf Ihrem Grundstück bauen dürfen hängt von vielen Kriterien ab.

Sie Sollten prüfen ob für Ihr Grundstück eine der drei folgenden Grundlagen existiert.

  • Gibt es bei Ihrer Gemeinde/Kommune einen Bebauungsplan und ist Ihr Grundstück von diesem betroffen? Zu Auskünften darüber ist die Gemeinde verpflichtet. Dieser Bebauungsplan sagt ihnen oder ihrem Architekten ob und was Sie bauen dürfen.
  • Ist kein Bebauungsplan aufgestellt, so sollten Sie feststellen ob Ihr Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, denn daraus leitet sich für Sie automatisch das Recht zu bauen ab, wenn die Erschließung gesichert ist. Die Frage danach ob es sich um einen Ortsteil handelt oder nicht kann strittig sein und kann sogar vor Gericht entschieden werden. Erkundigen Sie sich im Zweifel bei Ihrer Gemeinde nach den Ortsgrenzen.
  • Trifft keiner der vorigen Punkte auf ihr Grundstück zu, so befinden sie sich im Außenbereich einer Gemeinde und außerhalb eines Bebauungsplanes. Damit haben sie nur in Ausnahmefällen das Recht ein Wohnhaus zu bauen.

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Was darf gebaut werden?

Was Sie bauen dürfen richtet sich entweder nach den Maßgaben eines Bebauungsplanes, soweit dieser existiert oder nach den Eigenheiten der näheren Umgebung.

Im Bebauungsplan sind für den Hausbau Geschossflächen- und Grundflächenzahl, Anzahl der gestatteten Vollgeschosse und die Bauweise, aber auch Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefe festgelegt. Dazu kommen oft ergänzende ortsgestaltende Auflagen durch Satzungen der Gemeinde, die etwa Dachformen, Farben, Materialien oder gar bestimmte Haustypen fordern oder verbieten. Allgemein gilt: Was im Bebauungsplan nicht geregelt ist, kann frei bestimmt werden, insofern es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

Wenn keine Planfestsetzungen in Form eines Bebauungsplanes bestehen, erfahren Sie durch eine Bauvoranfrage, ob Ihr Bauvorhaben wunschgerecht realisiert werden kann.

Rechte Dritter am Grundstück

Baulasten

Sie schreiben vor allem Auflagen am Bau, wie Fluchten, Vorhaltung von PKW-Stellplätzen oder die Duldung von Abstandsflächen auf einem Grundstück zugunsten des Nachbarn, Baumfällverbot, Vereinigungsbaulast, Wegerechte und Anbauverpflichtung vor und stellen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde dar. Baulasten sind nur durch Einsicht ins Baulastenverzeichnis der Baubehörde zu erfahren, sie stehen nicht im Grundbuch!

Lasten Grundbuch:

  • Hypothek: Die Hypothek ist ein Pfandrecht an einer Liegenschaft. Sie dient dem Gläubiger als Sicherheit, falls der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
  • Dienstbarkeiten (Servitute): Persönliche Dienstbarkeiten (Wohnungsrecht, Fruchtgenussrecht, Gebrauchsrecht etc.), Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Wasserleitungsrecht etc.) Die Grunddienstbarkeit gewährt dem Berechtigten die unmittelbare Nutzung der belasteten Liegenschaft. Dies heißt, dass der Eigentümer des dienenden Gutes verpflichtet wird, etwas zu dulden, was er sonst untersagen dürfte, bzw. etwas zu unterlassen, was er an sich zu tun befugt wäre.
  • Belastungs- und Veräußerungsverbot: Hier wird die rechtliche Verfügungsgewalt des Eigentümers beschränkt. Eine Veräußerung, Schenkung oder Belastung der Liegenschaft darf nur mit Zustimmung des Berechtigten erfolgen.

Öffentliche Lasten:

  • Das sind Kosten für die Erschließung des Wohngebietes (Straßen, Gehwege, Versorgungsleitungen zum Grundstück), die zu 90 % der Anlieger zahlen muss. Sie stehen nicht im Grundbuch! Fragen Sie im Bauamt nach, ob noch Rechnungen offen sind. Sonst tragen Sie die Last. Ob eine öffentliche Last ihr Grundstück belastet oder nicht erkennen Sie an den Angaben die zu Ihrem Grundstück gemacht werden. Heißt es da, die Erschließungsunkosten sind bezahlt, so hat der Verkäufer auch eine Rechnung darüber. Damit ist ihr Grundstück frei von öffentlichen Lasten.

Vorkaufsrechte:

  • Privates Vorkaufsrecht: Ein Vorkaufsberechtigter kann im Grundbuch eingetragen sein oder vertraglich festgelegt sein. Wenn ihnen ein Grundstück angeboten wird auf das ein anderer das Vorkaufsrecht hat, so kann ihnen das im letzten Moment einen Strich durch ihre Pläne machen, wenn der Vorkaufsberechtigte dann zu ihren Konditionen in den Vertrag einsteigt. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, sein Recht zu wahren, hat der Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den erfolgten Verkauf mitzuteilen. Diese Mitteilung wird in der Regel vom Notar übernommen.
  • Öffentliches Vorkaufsrecht: Die Gemeinde hat meist den ersten Zugriff, um entsprechend ihrer Planung Platz für Verkehrs- und Grünflächen, öffentliche Einrichtungen, Wasserwerke, usw. zu schaffen oder um Verkehrswertüberschreitungen vorzubeugen. Sollte ein Grundstück weit über dem Verkehrswert veräußert werden, so kann die Gemeinde ihr preislimitiertes Vorkaufsrecht wahrnehmen. Diese Vorkaufsrechte stehen nicht im Grundbuch. Lassen Sie sich gegebenen Falls vor dem Kauf von der Gemeinde schriftlich versichern, dass sie kein Vorkaufsrecht auf Ihr Grundstück wahrnimmt. Wie so vieles, wenn man es mit Behörden zu tun hat, kostet diese Verzichtserklärung ebenfalls Gebühren.

Weitere Regelungen, die Ihr Bauvorhaben beeinflussen können

Neben den Regelungen zum Hausbau kann es weitere Vorschriften geben, die Ihr Bauvorhaben und auch Ihre zukünftigen Pläne beeinflussen können. Neben dem Denkmal- und Naturschutz spielen hier häufig Fragen zu Erschließungsauflagen eine Rolle.

Es kann  zudem vorkommen, dass in ein paar Jahren eine Schnellstraße oder Autobahn Ihr Grundstück flankiert. Solche Vorhaben werden allerdings weit im Voraus geplant und lassen sich bei ihrer Baubehörde in Erfahrung bringen.

Auch geplante Gewerbe oder Industrieanlagen in Ihrer Nachbarschaft entstehen nicht über Nacht. Informieren Sie sich deshalb in welchem Baugebiet Ihr Grundstück liegt und welche Baugebiete (z.B. ein Gewerbegebiet) angrenzen. Aufschluss verschaffen Sie sich zunächst im Flächennutzungsplan (FNP).

Ergründen Sie eventuelle Pläne Ihrer Gemeinde, die Vorhaben in Form eines Bebauungsplanes öffentlich auslegt und einsehbar macht. Möglich ist auch, dass eine Planung der Gemeinde aus städtebaulichen Gründen, die Bebaubarkeit Ihres Grundes ausschließen möchte. Dies ist aber nur durch einen Bebauungsplan möglich. Natürlich bedeutet dies immer Streit. Über solche jedoch eher seltenen Fälle gibt Ihnen die Baubehörde gern Auskunft.

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