Ertragswert bei der Immobilienbewertung

Der Ertragswert ist der Wert einer Vermögensanlage, der sich auf der Grundlage zukünftig zu erwartender Einkünfte errechnet.

Mittels des Ertragswertverfahrens wird aus der Summe von Gebäudeertragswert und Bodenwert der Ertragswert ermittelt. Durch den Ertragswert lässt sich wiederum der Verkehrswert einer Immobilie feststellen, der eine zentrale Kennziffer der Immobilienbewertung ist.

Die Berechnung des Ertragswertes ist ein diffiziles rechnerisches Unterfangen, in das verschiedene Faktoren hineinspielen. Die zu bestimmenden Größen sind Bodenwert, Abschreibungskosten, Reinertrag, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer und Reparaturstau.

In der Regel wird zunächst der Bodenwert ermittelt. Dies kann mithilfe von Preisvergleichen oder anhand von Richtwerten erfolgen. Um den Reinertrag zu erhalten, müssen die Betriebskosten, bis auf Abschreibungen und umlegbare Betriebskosten, vom Rohertrag subtrahiert werden. Von jenem Reinbetrag ist nun noch der Liegenschaftszins, der auf den Bodenwert entfällt, abzuziehen. Aus der Abschreibungskomponente, welche die Restnutzungsdauer meint, und dem Multiplikator, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergibt, wird alsdann der vormals berechnete Betrag kapitalisiert. Der Multiplikator lässt sich der Vervielfältigertabelle entnehmen.



Faktoren des Ertragswertes

Der Ertragswert einer Immobilie ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Hierzu zählen beispielsweise die zukünftige Mietenentwicklung, die Lage der betreffenden Immobilie sowie die allgemeine Marktsituation. Somit kann der Ertragswert auch als Anzeiger für die langfristige Finanzierbarkeit einer Immobilie dienen. Darüber hinaus kommen die Ermittlung und Interpretation des Ertragswertes auch in der Praxis zum Einsatz, beispielsweise bei

  • der Veräußerung eines Unternehmens oder einzelner Teile mit Immobilienvermögen,
  • der Veräußerung von Liegenschaften,
  • der Integrierung eines Immobilienvermögens in die Unternehmenssteuerung.  

Ermittlung des Ertragswertes

Die Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie wird als Ertragswertverfahren bezeichnet. Dieses Verfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn ein langfristig erzielbarer Ertrag für das jeweilige Grundstück im Vordergrund steht. Konkret angewendet wird das Ertragswertverfahren bei Mietwohngrundstücken, Spezialimmobilien, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Immobilien. Hierbei gilt allerdings zu beachten, dass das Ertragswertverfahren üblicherweise nicht auf persönlich genutzte Wohnimmobilien und -grundstücke angewendet wird. Hierzu zählen Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser. Gleiches gilt für besonders ausgestattete beziehungsweise nicht vermietete Immobilien.