Gewerbelexikon

Ertragswert

Der Ertragswert wird zur Ermittlung der erwirtschafteten Erträge eines Objektes angewandt. Das Ertragswertverfahren wird sowohl bei Unternehmen als auch bei Immobilien und Grundstücken angewandt. Das Verfahren bildet zudem die Grundlage für die Berechnung des Beleihungswertes.

Ertragswert – Barwert der Erträge einer Immobilie

Der Ertragswert stellt den Barwert aller Erträge einer Immobilie bis zum Ende ihrer Nutzungsdauer dar. Er wird mit Hilfe des Ertragswertverfahrens für vermietete Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien errechnet. Dabei kann es sich ebenso um Mischformen aus Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien handeln. Durch die Berechnung des Ertragswerts kann ein Käufer feststellen, ob sich der Kauf oder Verkauf einer Immobilie lohnt. Da sich Immobilien in der Praxis als eine wertbeständige Anlageform entwickelt haben, fallen die möglichen Renditen im Vergleich zu anderen Anlagenformen wie Wertpapieren weniger hoch aus. Allerdings ist auch das Wertrisiko deutlich geringer. Klassische Mehrfamilienhäuser bieten in der Regel kleinere Renditen als gewerblich genutzte Grundstücke. Bei der Berechnung des Ertragswerts werden die Werte des Grundstücks und der baulichen Anlagen getrennt voneinander betrachtet. Diese Handhabung erfolgt, da Grundstücke im Gegensatz zu baulichen Anlagen keiner Abnutzung unterliegen.

So berechnet sich der Ertragswert

Für die Berechnung des Ertragswerts gibt es im Rahmen des Ertragswertverfahrens eine feststehende Berechnungsformel. Dazu sind zunächst die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abzuziehen. Das Ergebnis enthält den Jahresreinertrag des Grundstücks. Von diesem Wert ist die Bodenwertverzinsung abzuziehen, um den Gebäudereinertrag zu ermitteln. Dieser wird mit einem Vervielfältiger multipliziert – das Ergebnis ist der sogenannte Gebäudeertragswert. Der Ertragswert ergibt sich, indem der Bodenwert zum Gebäudeertragswert addiert wird.

Hinweise zur Berechnung des Ertragswerts

Rohertrag

Der Rohertrag ist der Ausgangswert für die Berechnung des Ertragswerts und stellt die Summe der Einnahmen durch die Nettokaltmieten im gesamten Jahr dar. Fallen die Mieten höher aus als die im Mietspiegel ortsüblichen Mieten, ist der Rohertrag auf die Höhe der ortsüblichen Mieten zu korrigieren. Liegen die Einnahmen der Nettokaltmieten jedoch unter der ortsüblichen Miete (Mindermiete), werden auch diese für die Berechnung angehoben. Dies geschieht in der Annahme, dass eine Mindermiete nicht langfristig zu halten ist und sich mit der Marktlage jeder Zeit ändern kann. Als Berechnungsgrundlage wird daher die ortsübliche Miete angewandt.

Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten sind diejenigen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können und deswegen abgezogen werden müssen.

Nach § 187 Abs. 1 BewG (Bewertungsgesetz) sind Bewirtschaftungskosten die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Diese sind nach Absatz 2 Satz 1 bei dem Ertragswertverfahren anzusetzen, mithin durch Abzug zu berücksichtigen.

Davon zu unterscheiden sind die Betriebskosten. Hier handelt es sich um grundstücksbezogene Kosten, Abgaben und regelmäßige Aufwendungen, die für den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks anfallen.

Welche Kosten als Betriebskosten aufgestellt werden können, bezeichnet § 2 BetrKV. Dazu zählen u.a. die Grundsteuer (Nr. 1), Wasserversorgungskosten (Nr. 2), Gartenpflege (Nr. 10) und Schornsteinfegerreinigung (Nr. 12). Um diese Kosten auf den Mieter umzulegen, bedarf es einer Betriebskostenvereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB. 

Bodenwert und Bodenwertverzinsung

Die Bodenwertverzinsung ist das Produkt aus dem unvergänglichen Bodenwert des Grundstücks und dem Liegenschaftszins, der von lokalen Gutachterausschüssen berechnet und regelmäßig veröffentlicht wird. Die Höhe des Zinssatzes ist von der Art des Grundstücks abhängig. Hierbei kann es sich um Mietwohnungsgrundstücke, Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Grundstücke handeln. Zusätzlich fließen auch die geografische Lage, die allgemeine Immobilienmarktsituation und das Alter der Immobilie in den Zinssatz ein. Immobilien auf dem Land erzielen in der Regel geringere Zinssätze als Immobilien im Stadtzentrum und Neubauten verzeichnen höhere Zinssätze als ältere Gebäude. Die Höhe des angesetzten Liegenschaftszinssatzes ist von besonderer Bedeutung, da ein niedriger Zinssatz zu einem höheren Vervielfältiger führt und somit einen höheren Gebäudeertragswert verursacht.

Vervielfältiger

Der Vervielfältiger (auch als Rentenbarwertfaktor bekannt) dient als Kapitalisierungsfaktor für den Gebäudeertrag und ist im Bewertungsgesetz veröffentlicht. Es ergibt sich ein an den Zinsatz gekoppeltes Risiko: Ein niedriger Zinssatz begünstigt ein niedrigeres Risiko, ein hoher Zinssatz führt zu höherem Risiko. Abhängig ist der Vervielfältiger von der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins.