Nutzerwechselkosten sind keine Betriebskosten

Urteil des Landgerichts Saarbrücken

Die einmalig entstehenden Aufwendungen beim Auszug eines Mieters fallen nicht unter die Betriebskosten. Sie können deshalb, so ein Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken, nicht dem Mieter angelastet werden.

Stromzähler

Bei einem Mieterwechsel fallen soganannte Nutzerwechselgebühren für das Ablesen der Heizkörper- und Stromzähler an.

Betriebskostenabrechnungen sind häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. In diesem Fall gaben die sogenannten Nutzerwechselkosten Anlass für einen Streit. Das Amtsgericht Saarbrücken entschied gegen den Vermieter – und konnte sich dabei auf das Gesetz und auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs berufen.

Hintergrund: Vermieter rechnet Nutzerwechselkosten ab

Der ehemalige Mieter einer Wohnung verlangte vom Vermieter die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens. In der nach Ende des Mietverhältnisses erteilten Betriebskostenabrechnung für Januar bis April 2014 hat der Vermieter dem Mieter unter anderem Nutzerwechselkosten von 20,54 Euro in Rechnung gestellt. Die Nutzerwechselgebühr wird von den Wärmediensten berechnet, wenn innerhalb des Abrechnungszeitraums für die Betriebskosten ein Nutzerwechsel, d.h. Wechsel der Vertragsparteien auf Mieterseite, stattfindet. Der Mieter akzeptierte die Position nicht als Betriebskosten.

Amtsgericht Saarbrücken: Nutzerwechselkosten nicht umlagefähig

Das zuständige Gericht entschied (AG Saarbrücken, Urteil v. 7.10.2016, 36 C 348/16), dass der Vermieter die Position Nutzerwechselkosten nicht auf den Mieter umlegen kann. Bei den Nutzerwechselkosten handele es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten. Aus einer anderen Entscheidung des Bundesgerichtshofs geht bereits hervor, dass Betriebskosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die einmalig entstehenden Aufwendungen beim Auszug des Mieters fallen nicht darunter.

Bundesgerichtshof: Mieterwechselkosten sind keine Betriebskosten

Spätestens seit dem Urteil des Bundesgerichtshof in Karlsruhe zu den Nutzerwechselkosten (BGH, Urteil v. 14.11.07, Az. VIII ZR 19/07) besteht eine höchstrichterliche Entscheidung, auf die sich untergeordnete Gerichte berufen können. Der BGH entschied damals, dass Mieterwechselkosten keine auf die Miete umlagefähigen Betriebskosten sind, sondern Verwaltungskosten. Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen (sogenannte Nutzerwechselgebühr), fallen als Verwaltungskosten in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last.

Tipp für Vermieter

Die direkte Auswirkung der Rechtslage auf die Heizkostenabrechnung ist aber nicht von vornherein eindeutig. Nur wenn eine Heizkostenabrechnung direkt als Rechnung zwischen Vermieter und Mieter verwendet wird, ist die Situation gegeben, die im genanntem BGH-Urteil zu Grunde lag. Falls ein Hauseigentümer direkt mit den Mietern durch die Heizkostenabrechnung abrechnet, bedarf es wohl einer speziellen Vereinbarung über die Übernahme der Nutzerwechselgebühr durch den Mieter. Zulässig wäre eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, nach der der Vermieter vom Mieter die Nutzerwechselgebühren einfordern kann.