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Immobiliengutachter

Möchten Sie ein Haus verkaufen oder kaufen, müssen Sie den Wert des Objekts möglichst genau kennen. Immobiliengutachter können hier eine fundierte Einschätzung liefern, die deutlich genauer ist als die eines Laien. Welche Art von Gutachtern und Bewertungen es bei Immobilien gibt und wie hoch die Kosten des Hausgutachters sein können, zeigen wir Ihnen hier.




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Was ist ein Gutachter für Immobilien?


Wenn es darum geht, objektiv und unabhängig ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu bewerten, ist die Tätigkeit eines Immobiliengutachters gefragt. Er ermittelt dabei den Wert einer Immobilie professionell nach den gesetzlich sowie fachlich vorgegebenen Methoden. Dadurch ist er auch in der Lage, den aktuellen Zustand einer Immobilie fachgerecht zu beurteilen.

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Was macht ein Gutachter?


Bei einem erstmaligen Erwerb von Immobilien kann es sinnvoll sein, wenn Sie Ihr Haus vom Gutachter objektiv bewerten lassen – dieser kann Ihnen während des gesamten Kaufprozesses unterstützend zur Seite stehen.

Die Bewertung nimmt er unter anderem auf Basis dieser Objektdaten und Unterlagen vor:

  • Baujahr
  • Beschreibung der Bausubstanz von Keller, Fundament und Gebäude
  • Grundstück, Zuschnitt und Ausstattung
  • die Wohnfläche und Raumaufteilungen
  • Dokumente zu Modernisierungen
  • wirtschaftliche Daten (Kosten, Erträge)
  • das Wohnumfeld und die Infrastruktur sowie
  • die Lage

Tätigkeiten eines Immobiliengutachters


Der Immobiliengutachter wird oft bei Gericht und Behörden oder von Banken beauftragt.

Einige Beispiele für seine Tätigkeiten:

  • Begutachtung von Gebäude-Schäden und Mängeln
  • Erstellen von Analysen zur Kaufberatung
  • Bauprozess-Überprüfung und Überwachung
  • Bewertung von technischen Gebäudeausrüstungen
  • Brandschutz-Prüfungen
  • Schiedsgutachten sowie Mediation

Besonders häufig kommen Immobiliengutachter aus fachlich naheliegenden Berufsgruppen: Architekten, Immobilienmakler, Immobilienkauf- und Bankkaufleute, Ingenieure, Handwerksmeister oder Techniker.


Tipp von ImmobilienScout24:

Wie bei anderen beratenden und prüfenden Berufsgruppen sollten auch bei der Auswahl des richtigen Immobiliengutachters bestimmte Kriterien ganz oben stehen. So ist es sicherlich wichtig zu wissen, wie seine Qualifikation und wie hoch die Erfahrung im jeweiligen Immobiliensegment ist. Wenn vorhanden, gibt auch die eigene Homepage des Gutachters nähere Auskunft über Qualifikationen, beruflichen Werdegang und die speziellen Referenzen. Darüber hinaus sollten Sie den Immobiliengutachter nach den Kosten fragen, die für seine Arbeit anfallen.

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Welcher Gutachter erstellt welches Gutachten?

Bei der Begutachtung von Immobilien und beim Hauskauf kommt es darauf an, den richtigen Sachverständigen für eine Immobilienbewertung auszuwählen. Je nach Einsatzgebiet und Anlass ist eine dieser drei Spezialisierungen eines Sachverständigen gefragt:

Freier Immobiliensachverständiger

Immobiliengutachter für normalen Hauskauf oder Verkauf: Hier kann jeder freie Immobiliensachverständige tätig werden. Sie können seine Berechnungen im Umfang von wenigen Seiten in Anspruch nehmen, halten aber damit kein von Behörden anerkanntes Wertgutachten in den Händen.

Öffentlich bestellter Sachverständiger

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger kann Ihnen dagegen ein gerichtsfestes Gutachten über den Wert der Immobilie erstellen. Ein entsprechender Immobiliengutachter wird durch die Industrie- und Handelskammern (IHK) geprüft und zertifiziert. Diese dürfen die durch Behörden anerkannten und gesetzlich geregelten Verfahren zur Ermittlung eines Markt- und Verkehrswerts (Umfang ca. 30 - 50 Seiten) durchführen. Dadurch ist bei ihnen die besondere Sachkunde, Unabhängigkeit, Objektivität und Vertrauenswürdigkeit gegeben.

Staatlich anerkannter Immobiliengutachter

Auch ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter zählt zu den IHK-zertifizierten sowie öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Er ist aber der Aufsicht der Landesbehörden unterstellt. Dort bewerten sie Immobilien im öffentlichen Auftrag wie zum Beispiel für die Bauaufsicht.

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Wie bewertet ein Gutachter den Verkehrswert einer Immobilie?


Wenn Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen brauchen, wird er nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgehen. Dabei wendet der Gutachter bestimmte Methoden oder eine Kombination aus diesen an.

Diese drei Wertermittlungsverfahren sind üblich:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren

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1. Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren wird besonders dann angewendet, wenn die Immobilie ein leicht vergleichbares Gebäude ist, dessen Typ häufiger vorkommt: Ein- und Zweifamilienhäuser, baugleiche Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Wohnungen in Standardgröße und Grundriss. Der Wert ergibt sich dann durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten und den aktuellen Kaufpreisen.

2. Sachwertverfahren:

Im Sachwertverfahren wird ein Immobilienwert ermittelt, wenn keine oder nicht genügend vergleichbare Objekte im Markt vorhanden sind. Das Verfahren ist auch dann sinnvoll, wenn der Mietertrag zum Beispiel bei einer selbst genutzten Immobilie nicht die wesentliche Rolle spielt.

3. Ertragswertverfahren:

Der sachverständige Gutachter wird dagegen das Ertragswertverfahren bevorzugen, wenn die Immobilie auch langfristig vermietet werden soll. Das trifft insbesondere für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien zu. Denn gerade hier steht beim potenziellen Käufer oft der bestmögliche Ertrag und eine größtmögliche Rendite im Vordergrund.

Für alle genannten Verfahren werden vom Gutachter auf Basis der gesetzlichen Bestimmungen bestimmte Berechnungsschritte und Methoden der Wertermittlung durchgeführt.

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Wie teuer ist ein Gutachter?


Sollten Sie und alle anderen Eigentümer nur an einem Immobilienverkauf interessiert sein, genügt ein einfaches Kurz- oder Wertgutachten. Viele Anbieter erstellen diese Form der Gutachten schnell und professionell. Je nach Qualität und Umfang sind sie kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr zu erhalten. Auf diese Weise können Sie den Marktwert Ihrer Immobilie ausreichend präzise einschätzen lassen. Allerdings sind diese Gutachten vor Gericht oder Behörden nicht als Beweismittel zugelassen. Auch von den kreditgebenden Banken werden sie nicht akzeptiert.

Gerichtsfeste Gutachten in Form entsprechender Verkehrswertgutachten kosten dagegen erheblich mehr. Hierfür wird vom Gutachter in der Regel die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) angewendet. Daneben gibt es noch weitere, unverbindliche Honorartafeln und Gebührenordnungen. Auch die Städte und Länder haben spezielle Gebührenregelungen.

Je nach Verkaufswert der Immobilie sind bereits bei einem Betrag von rund 300.000 Euro nach HOAI im Mindestsatz („Normalstufe“) rund 1.000 Euro Honorar fällig. Weitere Aufschläge können durch höhere Schwierigkeitsanforderungen des Auftrags entstehen. Dann dürften sich die Kosten inklusive der Mehrwertsteuer nahezu verdoppeln.



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Tipps von Immobilienbewerter Michael Kiefer


Heute sind wir im Raum Berlin im Einsatz. Denn dort befindet sich das Einfamilienhaus aus dem Jahr 1972, ein Baujahr, bei dem Sie mit Sanierungsarbeiten rechnen müssen. Ein Fall für Immobilienbewerter Michael Kiefer. Er zeigt Ihnen, worauf Sie achten sollten.

Undichte Rollläden-Kästen, verkalkte Ver- und Entsorgungsleitungen oder schlecht isolierte Außenwände – all dies sind typische Mängel von 70er/80er Jahre Bauten. Aber auch undichte, einfach verglaste Fenster gehören zu den Energie-Schluckern Nr.1 und sollten dringend ausgetauscht werden. Eine der wirtschaftlichsten Maßnahmen bei der Modernisierung eines alten Hauses ist der Austausch der veralteten Heizanlage. Denn ein neues Heizsystem bringt die höchste Energieersparnis und rechnet sich bereits nach wenigen Jahren. Doch damit die Bewohner des Hauses nicht für die Umwelt heizen, ist eine nachträgliche Dämmung dünner Außenwände ein absolutes Muss.

Der Immobilien-Experte rät: Bevor Sie sich für ein Haus entscheiden, sollten Sie genau auf den energetischen Stand der Fenster, Heizung, Dämmung und Sanitär-Installation achten. Sollten hier Sanierungsarbeiten anstehen, dann lassen Sie sich vorher verbindliche Angebote zu den anstehenden Maßnahmen geben, um später keine Kostenexplosionen zu erleben.


Der Immobiliengutachter - ImmobilienScout24

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