Falsches Baujahr angegeben: Käufer darf Kaufvertrag für ein Haus rückabwickeln
Oberlandesgericht entscheidet im Sinne des Käufers
Kann man den Kaufvertrag für eine Immobilie rückabwickeln, wenn im Nachhinein herauskommt, dass der Verkäufer beim Baujahr geschummelt hat? Man kann: Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm gestand in einem aktuellen Urteil dem Käufer ein Rückgaberecht zu.
In dem verhandelten Fall hatte der Verkäufer das Baujahr seines zum Verkauf angebotenen Hauses in Porta Westfalica um zwei Jahre verjüngt. Der notarielle Kaufvertrag gab 1997 als Baujahr an, das Haus wurde jedoch bereits 1995 fertiggestellt und erstmalig bezogen.
Der Käufer erwarb das Haus im April 2013. Der Kaufvertrag enthielt einen Gewährleistungsausschluss, der erklärte, dass das Haus seit dem Baujahr „nicht mehr saniert oder modernisiert wurde und auch in der grundlegenden Bausubstanz nicht erneuert worden ist“ – jedoch das falsche Baujahr. Als dem Käufer dies im Jahr 2014 bekannt wurde, verlangte er die Rückabwicklung des Vertrags. Weil sich der Verkäufer darauf nicht einlassen wollte, klagte der Käufer.
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Das OLG Hamm gab dem Kläger Recht. Das Baujahr stelle eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung dar: Der Käufer hätte sich darauf verlassen können, dass die Immobilie dem technischen Stand eines 1997 gebauten Hauses entsprach. Da dies nicht der Fall war, sah das Gericht in dem höheren Alter einen Sachmangel, der nicht behebbar war.
Daran konnte auch der Gewährleistungsausschluss im Vertrag nichts ändern. Mehr noch: Das Gericht stellte fest, dass der Käufer in Bezug auf das Baujahr arglistig getäuscht wurde, weil dem Verkäufer die frühere Baufertigstellung durchaus bekannt war. Die zwei Jahre Unterschied zwischen tatsächlichem und angegebenen Baujahr hätten einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie und überschritten die Bagatellgrenze. Käufer sollten das Alter der Wunschimmobilie genauestens prüfen – und Verkäufer sich bewusst sein, dass „ein paar Jahre mehr oder weniger“ durchaus eine Rolle spielen.
