Erwerbsverhältnis beim Im­mo­bi­li­en­kauf: De­fi­ni­ti­on & Er­klä­rung

Als Vertragsparteien bezeichnet man die Beteiligten eines Erwerbsverhältnisses. Diese Parteien sind an die im Vertrag festgelegten Regeln zur Einhaltung des Vertrags sowie an die geltenden Gesetzgebungen gebunden. Vertragsparteien sind beispielsweise Käufer und Verkäufer.

Die entsprechende Gesetzgebung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), beispielsweise § 10 BGB zur Haftung der Vertragsparteien. Wenn mehrere Personen als Käufer bzw. Verkäufer auftreten, sind weitere Aspekte zu beachten. So können z. B. Eheleute, Freunde oder Geschäftspartner eine Immobilie entweder als Miteigentümer oder auch als Gesellschaft erwerben.

• Bei Eheleuten wird nur derjenige Eigentümer, der im Kaufvertrag als Vertragspartei genannt und später im Grundbuch eingetragen ist.
• Kritisch ist beim Miteigentum, dass jeder Miteigentümer über seinen Bruchteil verfügt und somit auch die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft verlangen kann.

Erwerben Eheleute eine Immobilie, wird nur derjenige Eigentümer, der im Kaufvertrag als Vertragspartei genannt und später im Grundbuch eingetragen wird. Nur wenn die Ehegatten durch Ehevertrag den Güterstand der Gütergemeinschaft vereinbart haben, fällt das Grundstück beim Erwerb in das sogenannte Gesamtgut der Ehegatten. Beim gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft oder bei einer vereinbarten Gütertrennung bleiben die Vermögensmassen hingegen getrennt. Der nicht unterschreibende Ehegatte erhält dann keine eigenen Rechte oder Pflichten.

Beim Miteigentum erwerben die Käufer das Objekt nach Quoten, also z. B. zwei Ehegatten je zur Hälfte. Problematisch ist der Umstand, dass jeder Miteigentümer grundsätzlich über seinen Bruchteil verfügen oder auch die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft verlangen kann. Letzteres führt dann nicht selten zu einer Versilberung der Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Miteigentümer können aber vereinbaren, dass die Gemeinschaft nur aus wichtigem Grund aufgehoben werden darf.

Eine interessante Alternative zum Miteigentum ist die Gründung einer Gesellschaft (z. B. GbR) für den Erwerb und die Verwaltung der Immobilie. Unter Ausnutzung der gesellschaftsrechtlichen Möglichkeiten können die Käufer Punkte wie Verfügungsbefugnis, Kündigung und Nachfolge individuell regeln. Dies ist z. B. sinnvoll, wenn die Immobilie als Familienbesitz unter Beteiligung mehrerer Angehöriger erhalten bleiben soll.