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Was ist eine Muskelhypothek?


Je höher die Eigenleistung beim Hausbau ist, desto geringer sind unter anderem die Montage- bzw. Personalkosten. Die so eingesparten Kosten werden unter dem Begriff Muskelhypothek zusammengefasst. Sie senken die Darlehenskosten und können einen guten Zinssatz begünstigen.

Im besten Fall müssen nur die Materialkosten gezahlt werden. Bis zu 50.000 Euro können Bauherren sparen, wenn sie ihr Haus selber bauen. Hinzu kommt, dass die Eigenerstellung nicht schwer ist. Eine Vielzahl von Anbietern hat sich auf diesen Trend eingestellt und sogenannte Bausatzhäuser in ihr Portfolio aufgenommen. Wer ein Haus selber bauen möchte, geht mit diesen selbstbaufreundlichen Systemen auf Nummer sicher.

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Muskelhypothek berechnen: So viel ist Ihre Eigenleistung wert


Ein Beispiel: Ihr Maler veranschlagt 2000 Euro Lohnkosten für die Arbeiten in Ihrem Haus. Sie entscheiden sich, die Malerarbeiten selbst zu übernehmen und tragen nur die Materialkosten. Damit beträgt der Wert Ihrer Eigenleistung 2000 Euro.

Die Rechnung, die viele Hausanbieter aufmachen, ist einfach: 20 Prozent Eigenanteil fordern die meisten Baufinanzierer – kostet ein Haus zum Beispiel 180.000 Euro, verlangt die Bank also in der Regel 36.000 Euro Eigenkapital. Wer das nicht hat, kann theoretisch einen Teil oder sogar die gesamte Summe durch Eigenleistung ersetzen. Denn bei der Finanzierung zählen Eigenleistungen genauso wie vorhandenes Bargeld zum Eigenkapital.

In den meisten Fällen erkennt die Bank immerhin bis zu 15 Prozent der gesamten Baukosten als Eigenleistung an. Statt 36.000 Euro muss der Bauherr also nur noch 9.000 Euro Eigenkapital nachweisen, denn die Muskelhypothek dient als Eigenkapital.

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Muskelhypothek nachweisen: So geht’s!


Hohe Risiken will jede Bank vermeiden, deshalb werden Eigenleistungen nur in einem bestimmten Umfang akzeptiert. Ein detaillierter Nachweis ist in jedem Fall Pflicht. Damit Ihre Bank die erbrachten Leistungen auch als Eigenkapital anerkennt, empfehlen wir eine exakte Aufstellung aller geplanten Leistungen. Dieser Aufstellung sollten Sie außerdem eine plausible Begründung und Berechnung der einzelnen Positionen beifügen.

Folgende Punkte sollte Ihre Aufstellung unbedingt enthalten:

  • Art der Eigenleistung
  • Materialkosten
  • Veranschlagte Lohnkosten
  • Einsparung durch Ihre Eigenleistung
  • Name der leistenden Person
  • Berufliche Qualifikation der Person
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Muskelhypothek: Eigenleistung realistisch einschätzen


Bei der Kalkulation der Eigenleistung überschätzen sich viele Bauherren. Dazu tragen die Anbieter bei, die den Vertrag unter Dach und Fach bringen wollen. Wird bei den Vertragsgesprächen sichtbar, dass das Eigenkapital zu gering oder gar nicht vorhanden ist, dann werden dem Bauherrn Eigenleistungsmodelle“ vorgestellt, die weder die fachlichen noch zeitlichen Möglichkeiten berücksichtigen. „Das Angebot wird ‚passend‘ gestaltet, damit die Gesamtfinanzierung nicht in Gefahr gerät“, warnt Andreas Raschke vom Bauherren-Schutzbund.

Wie hoch der Eigenleistungsanteil ausfallen sollte


Wer selber bauen und damit Eigenleistungen übernehmen möchte, sollte gut abwägen, was er schaffen kann und was nicht. 1.000 Arbeitsstunden Eigenleistung bedeuten bei einer einjährigen Bauzeit, dass wöchentlich im Durchschnitt 25 Stunden zu erbringen sind. Wenn nur das Wochenende und der Urlaub zur Verfügung stehen, ist das kaum zu leisten. Der Bauherrenschutzbund empfiehlt deshalb, nicht mehr als fünf, höchstens zehn Prozent der Gesamtkosten als Eigenleistung einzuplanen.

Wichtig ist, sich die Gutschriften für gewünschte Eigenleistungen getrennt nach Lohn- und Materialkosten aufschlüsseln zu lassen. Denn häufig ist die Gutschrift für Eigenleistungen durch die Baufirma geringer als erhofft, unter anderem, weil eine Firma in der Regel Material günstiger einkaufen kann als ein Bauherr. Ob sich der eigene Einsatz wirklich lohnt, sollte man also vorher genau durchrechnen.

Der empfehlenswerte Anteil der Eigenleistungen variiert je nach handwerklichem Geschick:

Wenig geübte Handwerker:

  • Maler- und Tapezierarbeiten
  • Bodenbeläge (beispielsweise Laminat verlegen)
  • Fliesenarbeiten
  • Verschiedene Trockenbau-Komponenten

Erfahrene Heimwerker:

  • Rohbauarbeiten
  • Verputzarbeiten
  • Eventuell Mithilfe bei Sanitär- und Elektroinstallationen

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Selber bauen mit einem Bausatzhaus


Beim selber bauen geht es darum, möglichst viel selbst und ohne den Einsatz von Handwerkern zu erledigen. Gerade Bauherren, die über wenig Erfahrung beim Hausbau verfügen, können dafür auch auf ein sogenanntes Bausatzhaus zurückgreifen. Vorkenntnisse oder Erfahrungen als Heimwerker sind nicht zwingend erforderlich.  Allerdings ist dies sehr stark davon abhängig, wie umfassend das jeweilige Angebot ist. Daher ist es besonders wichtig, die Leistungen eines Hausbausatz-Anbieters genau unter die Lupe zu nehmen und sich für ein gut durchdachtes System zu entscheiden. Mittlerweile hat sich deutschlandweit eine Vielzahl von Hausbauanbietern auf diesen Trend eingestellt und entsprechende Angebote in ihr Sortiment aufgenommen. Hausbausätze beinhalten dabei nicht nur die richtigen Baustoffe, die benötigt werden, um das Haus selber zu bauen, sondern umfassen in der Regel auch ein komplettes Leistungspaket. So bieten Hausbauanbieter vielfach Unterstützung bei der Grundstückssuche, der Finanzierung oder bei der Planung des Hauses.

Mit einem Bausatzhaus haben Bauherren die Möglichkeit, ihren Traum vom Haus gemäß ihren Ansprüchen zu realisieren. Ob als extravaganten Bungalow, als Einfamilien- oder Doppelhaus oder als Stadtvilla – die persönlichen Gestaltungswünsche werden in der Planungsphase berücksichtigt. Hinzu kommt, dass auch bei der Ausstattung der Fantasie keine Grenzen gesetzt sind. So wird sowohl architektonischen Vorstellungen als auch Umweltaspekten genügend Raum gegeben. Neben Extras wie Wintergärten und Gauben können auch klimafreundliche Energiequellen wie Wärmepumpen und Energiequellen in das Bausatzhaus integriert werden.


12 innovative Eigenheime zum selbst ausbauen:


Vorsicht vor zu knapp kalkulierten Angeboten


Die Rechnung, die viele Hausanbieter aufmachen, ist einfach: 20 Prozent Eigenanteil fordern die meisten Baufinanzierer - kostet ein Haus zum Beispiel 180.000 Euro, verlangt die Bank also in der Regel 36.000 Euro Eigenkapital. Wer das nicht hat, kann theoretisch einen Teil oder sogar die gesamte Summe durch Eigenleistung ersetzen. Denn bei der Finanzierung zählen Eigenleistungen genauso wie vorhandenes Bargeld zum Eigenkapital.

In den meisten Fällen erkennt die Bank immerhin bis zu 15 Prozent der gesamten Baukosten als Eigenleistung an. Statt 36.000 Euro muss der Bauherr also nur noch 9.000 Euro Eigenkapital nachweisen, um einen Kredit von der Bank zu bekommen. Eine verlockende Vorstellung, insbesondere für junge Familien mit geringem Vermögen.

Doch bei der Kalkulation der Eigenleistung überschätzen sich viele Bauherren. Dazu tragen die Anbieter bei, die den Vertrag unter Dach und Fach bringen wollen. "Wird bei den Vertragsgesprächen sichtbar, dass das Eigenkapital zu gering oder gar nicht vorhanden ist, dann werden dem Bauherrn „Eigenleistungsmodelle“ vorgestellt, die weder die fachlichen noch zeitlichen Möglichkeiten berücksichtigen. „Das Angebot wird „passend“ gestaltet, damit die Gesamtfinanzierung nicht in Gefahr gerät“, warnt Andreas Raschke vom Bauherren-Schutzbund.


Haus selber bauen und effektiv sparen


Leistungsumfang gut abwägen

Ob sich der eigene Einsatz lohnt, sollte man vorher genau durchrechnen.

Im Vergleich zu einem schlüsselfertigen Haus können Bauherren bis zu 50.000 Euro der Baukosten sparen, wenn sie das Haus von Anfang an selber bauen. Qualitätseinbußen müssen dabei nicht befürchtet werden. Ist der Selbstbau organisiert und betreut, können Sie die Eigenleistungsanteile als zusätzliches Eigenkapital verwenden. Die monatlichen Zinsbelastungen für die Finanzierung fallen dementsprechend deutlich geringer aus. Angesichts dieser Ersparnisse können viele Familien in zusätzlichen Komfort wie beispielsweise eine Sauna oder ein hochwertige Küche investieren – einen Luxus, den sie sich andernfalls nicht hätten leisten können.


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Wer haftet bei selbst verursachten Baumängeln?


Die Eigenleistung beim Hausbau kann dem Bauherrn schnell zum Verhängnis werden. Sofern Sie im Rahmen Ihrer Eigenleistung einen Baumangel an der Immobilie verursachen, haften Sie selbst mit Ihrem eigenen Vermögen dafür. Da mitunter auch die Handwerker durch den Bauherren koordiniert werden müssen, kann es schnell zu Missverständnissen und Fehlern kommen. Wird beispielsweise eine mangelhafte Leistung durch den Bauherr abgenommen, so haftet der Handwerker hierfür im Nachhinein regelmäßig nicht mehr. Wer also einen Teil selber bauen möchte, sollte dabei nicht auf die Unterstützung des Hausbauanbieters verzichten. Anderenfalls muss schlimmstenfalls das mühsam eingesparte Geld für die nachträgliche Beauftragung externer Firmen ausgegeben werden. Viele Hausbauer bieten Bauherren bei vereinbarten Eigenleistungen jedoch eine komplette Betreuung an, bei nicht nur alle Handwerker, sondern auch die Eigenleistungen koordiniert werden. So wird jeder einzelne Schritt durch qualifizierte Fachleute kontrolliert und es steht zu jeder Zeit ein Ansprechpartner zur Verfügung, der den Gesamtüberblick über das laufende Projekt behält.


Hersteller von Ausbau- und Bausatzhäusern im Überblick


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