Wann muss ein Mieter einen Nachmieter suchen?

Die Suche nach einem Nachmieter ist eine Aufgabe, die jeden Mieter, der vor Ablauf der Kündigungsfrist oder vor Ablauf der Vertragslaufzeit (bei einem befristeten Vertrag) aus einem Mietvertrag aussteigen möchte, betreffen kann. Diese Situation ergibt sich aus dem Umstand, dass der Vermieter keinen Anlass hat, bei einem laufenden Vertrag einen Nachfolger für einen Mieter zu suchen. Wenn ein Mieter ein Jobangebot in einer anderen Stadt oder im Ausland annehmen möchte, liegt es hingegen in seinem Interesse, einen Nachmieter zu finden, der die Wohnung möglichst schnell nach dem Auszug übernimmt. Auch bei freiwilligen Umzügen, zum Beispiel aus privaten Gründen, liegt es beim Mieter, einen Nachmieter zu finden, wenn ein Umzug vor dem Ablauf des Vertrages oder der Kündigungsfrist stattfinden soll. Nur wenn der Vermieter dazu bereit ist, den Mieter freiwillig aus dem Vertrag zu lassen und selber nach einem neuen Mieter zu suchen, entfällt für den Mieter die Notwendigkeit, einen Nachmieter zu suchen.

Einen Nachmieter stellen und Geld sparen

Wenn ein Mieter einen guten Nachmieter präsentieren kann, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Vermieter diese Option gerne wahrnimmt. Das hat zur Folge, dass der Mieter aus einem Vertrag aussteigen kann und die Miete nicht mehr bezahlen muss. Da in der Regel durch den anstehenden oder bereits vollzogenen Umzug eine andere Miete fällig wird, bringt eine erfolgreiche Nachmieter-Suche einen erheblichen finanziellen Vorteil. Insbesondere bei langen Kündigungsfristen können erhebliche Summen zusammenkommen. Aber selbst wenn nur ein paar Monate überbrückt werden müssten, bei denen die doppelte Miete bezahlt werden muss, lohnt es sich unbedingt, einen Nachmieter aktiv zu suchen. Der finanzielle Nutzen ist für den Mieter besonders hoch, aber auch der Vermieter hat durchaus Vorteile davon, wenn der Mieter einen guten Nachmieter präsentiert. Auf ein Entgegenkommen des Vermieters kann sich der Mieter allerdings nicht verlassen.

Muss der Vermieter den Nachmieter akzeptieren?

Es gibt viele widersprüchliche Informationen zu dieser Thematik im Netz, aber letztlich ist es Fakt, dass ein Vermieter im Regelfall nicht dazu verpflichtet ist, einen bestimmten Nachmieter zu akzeptieren. Eine Ausnahme kann zum Beispiel dann bestehen, wenn es eine Nachmieter-Klausel im Mietvertrag gibt. Das ist aber bei privaten Mietobjekten fast nie der Fall. Unabhängig von den rechtlichen Rahmenbedingungen ist es immer ratsam, ein Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um eine einvernehmliche Lösung, von der beide Seiten profitieren, für die Mietnachfolge zu finden. Ohnehin müsste der Vermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist selber einen Mieter suchen, so dass die Nachmieter-Suche durch den aktuellen Mieter im ureigenen Interesse des Vermieters ist. Die Entscheidung, welcher Nachmieter in die Wohnung einzieht, trifft der Vermieter allerdings ganz alleine. Der Mieter kann nur Vorschläge machen und darauf hoffen, dass der Vermieter einen dieser Vorschläge annimmt.

Den Vermieter in die Nachmieter-Suche einbeziehen

Ein Vermieter, der von Anfang an weiß, dass der Mieter vorzeitig ausziehen möchte, kann in vielerlei Hinsicht dabei behilflich sein, einen Nachmieter zu finden. Insbesondere ist es ein großer Vorteil, wenn der Vermieter dem Mieter genau mitteilt, welche Kriterien ein geeigneter Nachmieter haben muss. Beispielsweise ist es heute üblich, dass ein Vermieter einen Bonitätsnachweis verlangt. Vielleicht möchte ein Vermieter auch nur an Singles oder Paare vermieten. Andere Vermieter bevorzugen hingegen Familien. In jedem Fall wird die Nachmieter-Suche einfacher, wenn der Mieter weiß, welche Wünsche der Vermieter hat. Je genauer die Suche nach einem Nachmieter erfolgen kann, desto größer sind die Erfolgschancen. Zudem lässt sich viel Ärger vermeiden, denn wenn der Mieter einen Kandidaten präsentiert, der überhaupt nicht zu den Vorstellungen des Vermieters passt, entsteht nur unnötiger Aufwand. Durch eine gezielte Suche mit klaren Kriterien ist es einfacher, passende Bewerber für die frei werdende Immobilie zu finden.

Die Immobilie in optimalem Zustand präsentieren

Damit eine Wohnung oder ein Haus für einen Nachmieter attraktiv ist, ist es wichtig, dass die Immobilie vor der Suche nach einem Nachfolger in einen Top-Zustand gebracht wird. Schon für die Fotos in der Immobilienanzeige sollte die Wohnung sauber und aufgeräumt sein. Je besser die Wohnung präsentiert werden kann, desto höher ist die Chance, dass sich viele Interessenten melden. Wenn die Immobilie schon auf den Fotos keinen guten Eindruck hinterlässt, hat es der Mieter schwer, interessante Bewerber zu finden. Damit die Fotos die Wohnung im optimalen Licht erscheinen lassen, ist es sinnvoll, diese nach Möglichkeit zur Mittagszeit oder am späten Vormittag zu machen. Zu dieser Zeit fällt das Licht besonders vorteilhaft in eine Wohnung, so dass schöne Bilder möglich sind. Gerade weil es bei einer Nachmieter-Suche darum geht, möglichst schnell einen passenden Bewerber zu finden, wäre es fatal, wenn die Erfolgschancen durch leicht vermeidbare Fehler in den Keller gehen würden.

Einen Nachmieter mit einer Online-Immobilienanzeige finden

Eine Online-Immobilienanzeige ist das beste Werkzeug, um viele Bewerber für eine Immobilie zu finden. Besonders vorteilhaft ist bei der Nachmieter-Suche, dass die Abläufe bei Online-Immobilienanzeigen sehr viel schneller sind als bei gedruckten Medien. Die Anzeige wird sehr schnell freigeschaltet und erreicht deswegen auch sehr schnell potentielle Bewerber. Da viele Kunden von ImmobilienScout24 sich regelmäßig über passende Immobilienangebote per E-Mail informieren lassen, ist die Chance hoch, dass schon am ersten Tag zahlreiche Kontaktaufnahmen stattfinden. Eine gute Erreichbarkeit an den ersten Tagen nach der Anzeigenschaltung ist deswegen wichtig. Gegebenenfalls sollte ein Anrufbeantworter bzw. eine Mailbox laufen, damit auch die Anrufe in Abwesenheit gesammelt werden. Noch besser ist es allerdings, wenn der Mieter unter der angegebenen Nummer tagsüber ständig erreichbar ist. Auch eine Kontaktaufnahme per E-Mail ist möglich, aber im direkten Gespräch ist es oftmals einfacher, zu einem schnellen Besichtigungstermin zu kommen.

Fotos machen und Grundriss erstellen

Ein Wohnungssuchender, der eine Mietanzeige liest, möchte sich buchstäblich ein Bild von der Immobilie machen. Das ist aber nur dann möglich, wenn nicht nur viele, sondern auch sehr aussagekräftige Fotos in der Anzeige enthalten sind. Als Grundregel kann gelten, dass in einer sehr guten Immobilienanzeige jeder Raum auf mindestens zwei Fotos aus unterschiedlichen Perspektiven zu sehen sein sollte. Zudem sollten wichtige Wohnungselemente wie ein Kamin, ein Einbauschrank oder eine Holzdecke auf Fotos dokumentiert werden. Die meisten Menschen sind sehr visuell orientiert, so dass Bilder sehr viel stärker wirken als Texte. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Anzeigentext keine Rolle spielt. Aber der Anzeigentext ist in erster Linie dazu da, die Fakten sauber und exakt zu präsentieren, und in zweiter Linie, um die Bilder in der Anzeige zu kommentieren und zu ergänzen.

Mit guten Formulierungen Fakten lebendig präsentieren

In vielen Immobilienanzeigen stehen häufig sehr nüchterne Formulierungen. Dabei hat der Anzeigenschreiber die Möglichkeit, durch emotional aufgeladene Formulierungen den Leser neugierig zu machen. Wenn in der Anzeige eine „edle Holzdecke“ oder ein „einladender Balkon auf der sonnigen Südseite“ beschrieben werden, klingt das deutlich besser als die nüchterne Beschreibung der Fakten mit den schmucklosen Worten „Holzdecke“ und „Balkon“. An den Fakten ändert sich durch die Adjektive nichts, aber die positiven Beschreibungen sorgen dafür, dass die Immobilie deutlich positiver wahrgenommen wird. Übertreiben sollte man die vorteilhaften Formulierungen allerdings nicht. Es muss immer klar sein, dass es darum geht, Fakten zu beschreiben, wenn auch in einer positiven Weise. Haltlose Übertreibungen oder gar Falschdarstellungen rächen sich spätestens beim Besichtigungstermin.

In der Anzeige ausdrücklich nach einem Nachmieter suchen

Es ist sehr wichtig, dass in der Anzeige erwähnt wird, dass ein Nachmieter gesucht wird und ab welchem Termin der Nachmieter die Wohnung beziehen kann bzw. soll. Bei langen Kündigungsfristen kann es eventuell sinnvoll sein, gleich eine mögliche Frist anzugeben. In jedem Fall muss aber klargestellt werden, dass ein schneller Einzug nicht nur erwünscht, sondern notwendig ist. Wenn dieses wichtige Detail nicht in der Immobilienanzeige steht, melden sich wahrscheinlich sehr viele Interessenten, welche die Immobilie großartig finden, aber erst zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt das Mietverhältnis beginnen könnten. Am besten sollte das Wort „Nachmieter“ schon im Titel der Anzeige stehen, damit jedes Missverständnis ausgeschlossen ist.

Eine Vorauswahl bei Besichtigungsterminen treffen

Wenn sich sehr viele Interessenten auf eine Anzeige melden, ist es eine gute Idee, erst einmal eine Vorauswahl zu treffen, damit der Vermieter am Ende die Wahl zwischen den besten Bewerbern hat. An einem zentralen Besichtigungstermin, der sinnvollerweise am Wochenende oder am Abend ist, können sich die Bewerber die Immobilie anschauen. Während der Besichtigung können die Bewerber Fragen an den Mieter stellen und sich eventuell gleich als Nachmieter anbieten. Die ernsthaften Interessenten können sich zum Beispiel in eine Liste eintragen und Ihre Kontaktdaten hinterlassen, damit bei einem zweiten Besichtigungstermin zusammen mit dem Vermieter eine Entscheidung getroffen werden kann. Da die geeigneten Nachmieter-Kandidaten wahrscheinlich auch noch andere Wohnungen anschauen, ist es empfehlenswert, schnell zu agieren und nicht viel Zeit bis zum Termin mit dem Vermieter vergehen zu lassen. Ansonsten überlegen es sich die interessierten Bewerber vielleicht noch einmal anders.

Wenn es eilt: Vermieter zu allen Besichtigungsterminen einladen

In bestimmten Situationen kann es auch sinnvoll sein, den Vermieter direkt zum ersten Besichtigungstermin einzuladen. Wenn beispielsweise der Auszug sehr schnell erfolgen muss, ein besonders gutes Vertrauensverhältnis zum Vermieter besteht oder aber nur wenige Bewerber verfügbar sind, spart es Zeit und Mühe, wenn gleich beim ersten Termin auch der Vermieter anwesend ist. Der Vermieter hat ohnehin ein großes Interesse daran, einen guten Nachfolger zu finden, so dass es nicht schwer sein dürfte, einen gemeinsamen Besichtigungstermin zu finden. Darüber hinaus ist der Mieter auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen, so dass es in jedem Fall ratsam ist, nicht hinter dem Rücken des Vermieters zu agieren.

Die Kündigung immer schriftlich machen

Es ist grundsätzlich empfehlenswert, den Vermieter vor einer Kündigung über einen anstehenden Auszug zu informieren, insbesondere wenn ein solcher vorzeitig geplant ist. Darüber hinaus ist es aber immer geboten, eine Kündigung schriftlich zu machen. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter gegebenenfalls darauf pochen, dass die Kündigungsfrist erst ab dem Zeitpunkt der schriftlichen Kündigung gilt. Die Kündigungsfrist beträgt bei unbefristeten Mietverträgen mindestens drei Monate und wird nach fünf bzw. acht Vertragsjahren jeweils um weitere drei Monate verlängert. Besonders bei langfristigen Mietverhältnissen kann deswegen die Suche nach einem Nachmieter eine große finanzielle Bedeutung haben. Nach Möglichkeit sollte ein neuer Mietvertrag erst dann unterschrieben werden, wenn feststeht, dass ein vom Vermieter akzeptierter Nachmieter eine vorzeitige Beendigung des alten Mietverhältnisses ermöglicht.