Aufteilungsplan

Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist ein Aufteilungsplan, welcher in seinem Erscheinungsbild im Wesentlichen den für die Baugenehmigung erforderlichen Bau-, insbesondere Grundrisszeichnungen im Maßstab 1:100 entspricht.

Voraussetzungen für die Begründung von Wohnungseigentum

Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Aufteilungsplan. Er entspricht in seinem Erscheinungsbild im Wesentlichen den für die Baugenehmigung erforderlichen Bau-, insbesondere Grundrisszeichnungen im Maßstab 1:100. In ihm werden die Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, die zu den Wohnungen gehörenden Kellerräume, PKW-Stellplätze bzw. Garagen, gewerbliche Einheiten) in jeweils aufsteigender Nummernfolge bezeichnet und oftmals mit farblichen Abgrenzungslinien dargestellt. Balkone und Loggien (nicht dagegen ebenerdige Terrassen) müssen in die farbliche Umrandung einbezogen werden, damit ihr Sondereigentumscharakter eindeutig wird. Die Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung. Das Merkmal der Abgeschlossenheit muss sich aus der Darstellung im Aufteilungsplan ergeben. Dieser muss das Gesamtgebäude erfassen. Der Aufteilungsplan ist der Teilungserklärung bzw. der Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum als Anlage beizufügen und wird damit Bestandteil der Grundakte.

Erforderliche Unterlagen für den Aufteilungsplan

Um einen Aufteilungsplan anzufertigen, wird die Bauzeichnung in zweifacher Ausführung benötigt. Hier werden die Abgrenzungen aufgeführt.

Aufmachung des Aufteilungsplans

Im Aufteilungsplan selber werden die Räume oftmals mit Nummern versehen oder auch mit Bezeichnungen „Wohnen“, „Kinder“ oder „Bad“ beschrieben, was wiederum keine Zweckbestimmung darstellt. Hierzu hat es sogar ein Gerichtsurteil gegeben, welches einer Zweckbestimmung eindeutig wiederspricht (16.11.2012, V ZR 246/11). Türen und Fenster, sowie die Richtung der Öffnung sind eingezeichnet.

Für jede Etage ist ein Aufteilungsplan zu erstellen. Dieser ermöglicht dem Interessenten Einblicke in die Struktur des Hauses oder der Wohnung. Nicht selten ist eine mögliche Ausstattung mit eingezeichnet, die jedoch nicht zum Verkauf steht und nur ein Beispiel darstellt. Auf diese Weise kann der Aufteilungsplan gleich für potentielle Kunden mitbenutzt werden. Er gehört aber auch in die Grundakte.

Abgeschlossene Wohneinheiten im Aufteilungsplan

Ein Gebäude besteht nicht selten aus unterschiedlichen Wohneinheiten. Bei Mietshäusern ist dies normal, aber auch ein Zweifamilienhaus oder ein gewöhnliches Haus, welches geteilt wurde, kann diese Besonderheit vorweisen.

Verschiedene Wohneinheiten haben Auswirkungen auf den Aufteilungsplan. Es muss ersichtlich gemacht werden, dass es sich um abgeschlossene Einheiten handelt. Dies kann durch eine rote Umrandung geschehen, wenn ein bestimmter Aufteilungsplan hervorgehoben werden soll. Ebenso ist es möglich die anderen Gebäudeteile, welche nicht zu diesem Aufteilungsplan gehören, zu schraffieren. Sollen alle Aufteilungspläne einer Etage hervorgehoben werden, so können diese in unterschiedlichen Farben ausgefüllt werden.

Korrekte Auszeichnung des Sondereigentums

Sondereigentum muss hinreichend belegt werden, damit es rechtswirksam ist. Wird keine Teilungserklärung im Aufteilungsplan ausgewiesen, ist keine korrekte Auszeichnung erfolgt. Weiterhin darf die Nummerierung nicht fehlen. Gleiches gilt für die Sondernutzungsrechte. Diese müssen ebenfalls im Aufteilungsplan ausgewiesen werden.

Bei den Sondernutzungsrechten kann es sich um die Gartenflächen handeln. Aber auch die Abstellplätze für PKW oder sonstige Flächen zur gemeinschaftlichen Nutzung fallen unter die Sondernutzungsrechte.

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