Auflassungsvormerkung

Trotz des unterschriebenen Kaufvertrages ist der Käufer noch lange nicht neuer Eigentümer (hat noch kein dingliches Recht, weil die Eintragung ins Grundbuch längere Zeit dauert).

Um seine Interessen zu schützen, lässt der Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann.

Was bewirkt die Vormerkung?

Gesetzliches zur Auflassungsvormerkung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch ab §883 ff. festgehalten. Anwendung findet die Vormerkung im Liegenschaftsrecht. Die Auflassungsvormerkung kann hierbei lediglich bei immobilen Wertgegenständen erfolgen.

  • Ist die Vormerkung für den Käufer erst eingetragen, so kann der Schuldner nicht mehr über das Grundstück verfügen. Der Gläubiger hat ab Zeitpunkt der Vormerkung einen berechtigten Anspruch auf das Grundstück und kann auch Verfügungen, wie die Zwangsvollstreckung, verhindern.
  • Die Vormerkung ist maßgeblich für eventuell eintretende Schäden, die Verwendung und Nutzung des eingetragenen Grundstückes.
  • Muss der Schuldner Insolvenz beantragen, so bleibt die eingetragene Vormerkung geschützt. Der Gläubiger darf in diesem Fall nicht auf eine Quote verwiesen werden.

Unterscheidung – Auflassung und Auflassungsvormerkung

Auflassung und Auflassungsvormerkung hören sich ähnlich an und stehen auch miteinander in Zusammenhang. Es ist aber nicht das Gleiche. Die Auflassung ist die Eintragung in das Grundbuch. Ist sie vorgenommen worden, so ist der Eingetragene der neue Eigentümer des Grundstücks.

Die tatsächliche Eintragung durch die Angestellten beim Grundbuchamt kann sich jedoch um mehrere Wochen bis zu zwei Monate verzögern. In diesem Fall greift die Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Platz bei der Grundbuchseintragung, stellt aber noch nicht den Vollzug dar. Wer in der Zwischenzeit der Eintragung einen Blick auf das Grundbuch wirft, der kann jedoch erkennen, dass ein Kaufvertrag geschlossen wurde und die Eintragung bevorsteht.

Auflassungsvormerkung und nachträgliche Beeinträchtigungen

Zwischen der Auflassungsvormerkung und der eigentlichen Eintragung ins Grundbuch vergehen Wochen. Dies ist jedoch kein Freibrief für den Übereigner am Grundstück oder der Immobilie noch allerhand zu ändern. Die Auflassungsvormerkung kann sehr schnell eingetragen werden. Sie besagt außerdem, dass der Berechtigte sein Eigentum so erhält, wie es der Vereinbarung entspricht. Nachträgliche Beeinträchtigungen sind hiervon ausgeschlossen bzw. durch die Auflassungsvormerkung abgesichert. Daher…

  • … kann der Verkäufer es sich nicht anders überlegen.
  • … kann niemand der mehr bietet den Zuschlag bekommen.
  • … darf der bisherige Eigentümer die Immobilie nicht mehr belasten.
  • … haben etwaige Gläubiger keinen Zugriff mehr auf die Immobilie.
  • … wirkt sich eine potentielle Insolvenz des Gläubigers nicht auf die Kaufabwicklung aus.

Diese Artikel könnten Sie interessieren: