Auflassung

Für die Eigentumsübertragung an einem Grundstück sieht das Gesetz (§ 925 Absatz 1 BGB) vor, dass Verkäufer und Käufer die Einigungserklärung (Auflassung) bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle (zum Beispiel: Notar) abgeben müssen.


Damit allein tritt der Eigentumsübergang jedoch noch nicht ein. Hinzukommen muss noch die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Möglich ist aber auch, dass zunächst der Kaufvertrag beurkundet und erst später die Auflassung erklärt wird.

Der Begriff der Auflassung stammt aus dem Sachenrecht. Die entsprechenden Vorschriften finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch. Sie klärt die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken. Die Eigentümerschaft wechselt daher nicht mit Besiegelung eines Kaufvertrages, sondern erst mit der Auflassung und Eintragung. Das Verpflichtungsgeschäft ist hier dem Verfügungsgeschäft untergeordnet.

Bedingung der Auflassung

Es ist eigentlich nicht möglich die Auflassung mit einer Bedingung oder Befristung zu versehen. Der Eigentumsvorbehalt darf beim Verkauf eines Grundstückes nicht bestehen bleiben. Gleichwohl ist es möglich, die Grundbucheintragung an eine Bedingung zu knüpfen. Dies ist sogar üblich. Hier wird zumeist die Zahlung des Kaufpreises gewählt. Über eine Befristung in Form eines Notaranderkontos kann dies ebenfalls erreicht werden.

Grundbucheintragung

Bei einem Verkauf wechselt die Eigentümerschaft. Damit dies auch rechtskräftig wird, schreibt der Paragraph 873 Bürgerliches Gesetzbuch vor, dass eine Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch erfolgen muss. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass keine Handschlagübereinkunft erzielt werden kann. Die Eintragung ist ein unumstößlicher Bestandteil des Eigentümerwechsels.

Beauftragter

Laut Gesetzestext ist die Anwesenheit von beiden Parteien beim Notar erforderlich, um die Übergabe der Eigentumsverhältnisse rechtssicher abzuschließen. Nicht immer lässt sich dies einrichten. Daher ist es möglich sich von einem Bevollmächtigten vertreten zu lassen.

Auch die gleichzeitige Anwesenheit ist nicht zwingend. Es ist durchaus möglich die Eigentumsrechte über zwei Notare abwickeln zu lassen. Eine Partei ist bei ihrem Hausnotar vor Ort und die andere Partei wiederum bei ihrem. Die Abwicklung ist auf diese Weise ebenfalls rechtssicher. Allerdings entsteht ein zusätzlicher Aufwand, welcher in einer Verzögerung der Übertragung und Eintragung des Eigentumsrechts des neuen Eigentümers ins Grundbuch zur Folge haben kann.

Begriffserklärung

Bereits im „Sachsenspiegel“ wird der Begriff Auflassung verwendet. Die Herkunft geht auf das germanische Recht zurück. Dort wurden Türen und Tore geöffnet, sodass im Falle eines Verkaufs jeder den ehemaligen und kommenden Eigentümer sehen konnte. In mit Bildern versehenen Abschriften ist die Auflassung mit der Übergabe von Ähren dargestellt worden.